中国房企债务压力为何持续加剧？

在当前中国政府积极稳定房地产市场的背景下，房企面临的债务困境依然严峻，成为行业发展的一大阻碍。

据克而瑞房地产研究机构的统计，2023年中国房地产企业债券到期总规模预计将达到5257亿元人民币（约合967亿新元），较去年4828亿元的规模增长了近9%。光大证券的数据进一步显示，今年前三季度，房企境内外债券到期金额高达5487亿元，其中第二季度压力尤为突出，到期规模达1929亿元。

巨大的债务负担使得房企违约情况显著增加。据投资分析工具DM查债通的数据，截至1月16日，至少已有80家房企出现债券逾期或债务管理相关问题。这一数字几乎接近过去近四年违约房企总和。标普全球的统计显示，从2020年到去年4月，境内和境外违约的房企数量分别为59家和49家。

在今年全国“两会”期间，全国人大代表、清华大学国家金融研究院院长田轩直言，房企面临的到期债务规模较去年更大，部分高风险房企可能成为未来的隐患。尽管与楼市高增长时期动辄上万亿的债务规模相比，目前的债务总量有所回落，但由于销售市场尚未明显回暖，房企现金流持续紧张，债务压力依然不容小觑，同时已完成债务重组的企业也存在再次违约的可能性。

房企债务问题的解决，不仅关系到政府“保交楼”目标的实现，也影响着高风险房企在市场下行期的退出方式，以及整个房地产行业的未来走向。戴德梁行研究院副院长张晓端在接受《联合早报》采访时表示，结合官方政策、金融机构的配合以及房企自身的化债努力，预计下一阶段债务对市场的冲击将较之前有所减弱。

自去年下半年起，中国政府通过推出“白名单”项目、收购存量商品房以及专项债扩容等一系列措施，鼓励商业银行提供资金支持，为房企注入流动性。官方数据显示，截至今年1月22日，房地产“白名单”项目贷款总额已达5.6万亿元。此外，今年的政府工作报告也明确提出，要发挥房地产融资协调机制作用，继续推进保交房工作，并有效防范房企债务违约风险。

张晓端指出，这些措施为降低行业债务风险提供了一定路径，但许多政策尚在探索中，效果显现仍需时间。上海易居房地产研究院副院长严跃进则强调，化解房企债务风险是一项长期任务，他认为若企业能够落实保交房目标，提升销售数据，将为债务偿还提供切实支持。

在债务重组方面，今年部分房企已取得一定进展。克而瑞不完全统计显示，截至2月底，59家高风险房企披露了债务重组或破产重整的进展，其中14家已完成全部或部分重组。与以往通过延期换取时间的策略不同，本轮重组更多聚焦于债务削减，采取折价回购、债转股等方式。例如，融创在今年1月完成10笔债券重组，通过削债方案将总计154亿元的债务规模减半，成为首家成功削减境内债务的房企。

新加坡管理大学李光前商学院副教授傅方剑表示，在行业下行期，通过协商削减债务或将债务转为股权，是正常的金融手段。他指出，中国现有9万多家具备资质的房企，但从供需平衡角度看，未来市场可能不再需要如此多的企业，部分房企退出市场是大势所趋。这一过程不可避免会带来阵痛，包括坏账增加、债权人和投资者蒙受损失，以及购房者可能面临烂尾楼风险，而官方的保交楼政策则在一定程度上保障了购房者的权益。

中指研究院的数据显示，2021年至2024年间，中国销售额达到千亿及百亿级别的房企数量均大幅减少，其中千亿以上房企从2021年的41家缩减至去年的11家，百亿级房企则从158家降至86家。

从市场销售端来看，国家统计局最新数据表明，2月份全国70个城市新房价格同比下降4.8%，跌幅较1月有所收窄，一线城市新房价格环比微涨0.1%。张晓端认为，一线城市市场复苏迹象更为明显，或将为行业债务风险的缓解提供长期支撑。傅方剑则表示，尽管销售数据未见强劲反弹，但交易量和价格基本趋于稳定，整体实现了楼市止跌企稳的效果。

对于房企债务是否可能引发系统性金融风险，傅方剑认为，债务到期情况可以通过摸底和预测加以掌控，不太可能演变为“黑天鹅”事件。他指出，中央已通过多轮排查基本掌握了房企债务状况，预计后续将通过多种方式实现债务问题的“软着陆”，避免类似前几年恒大危机那样的剧烈波动。