凯德科学园首推私宅风之林，价格或具竞争力

在新加坡科学园内，一个全新的私人住宅项目即将面世。凯德发展（CapitaLand Development）计划在科学园通道71号开发名为“风之林”（Lynden Woods）的私宅项目，这是科学园区域内首个私人住宅项目。该项目包含一栋24层高的建筑，共计340个住宅单位。

与一般发展商追求更高容积率的常见做法不同，凯德发展此次向市区重建局申请，将项目总容积率（GPR）从原来的4.1下调至2.9。据凯德发言人透露，这一调整源于土地面积的增加——从最初的0.7公顷扩展至1.03公顷（约1万零300平方米），原因是部分原预留为服务道路的土地被并入项目。然而，项目的总楼面面积（GFA）及单位数量保持不变，整体设计和规划也不受影响。这也意味着，风之林的居民将能享受到更为宽敞的公共空间和配套设施。

新加坡国立大学商学院房地产系教务长讲座教授程天富表示，科学园区域与市中心不同，高层建筑并不受欢迎。相比之下，较低的容积率更为合适，以确保足够的设施和开放空间。他以科学园附近的鑫悦府（Normanton Park）为例，该项目最高楼层同样为24层，但土地面积达6万1400平方米，容积率仅为2.1。

对于为何主动降低容积率，业内专家分析指出，这种情况较为罕见。通常，发展商希望通过提高容积率来增加建筑密度和单位数量，以最大化收益。而凯德发展的做法，或许是为了契合科学园的整体环境和定位，打造更为舒适的居住体验。

作为新加坡科学园的主发展商和运营商，凯德发展试图通过此项目探索新的发展模式。宜迪产业咨询（ETC）总裁沈振伦提到，在科学园内引入私人住宅，不仅能拉近居民与工作场所的距离，还能带动区域内零售和餐饮业的发展，吸引更多人流。他同时指出，科学园目前面临来自纬壹科技城（one-north）和丰树商业城（Mapletree Business City）等其他商业园的竞争，租赁市场压力较大。根据裕廊集团（JTC）数据，去年第四季度商业园空置率达到22.1%，较上一季度和去年同期均有所上升。

至于“风之林”的价格定位，专家认为其未必会因位于科学园而显得低廉。沈振伦解释道，由于商业园地段的地契年限通常为60年，转型为住宅用途需延长地契年限，发展商需额外支付不动产增值税（betterment levy）。然而，项目毗邻金文泰区域，区位优势明显，价格仍具竞争力。合登集团（Huttons）高级数据分析总监李思德也表示，类似士岭坡（Slim Barracks Rise）从白色地段转为住宅用途后，市场反响良好，私宅价格符合预期，这为科学园内类似项目提供了积极的参考。

此外，土地用途变更在新加坡并不少见。据观察，市区重建局网站上常有政府或发展商提出更改用途的申请，例如加东商业中心（Katong Plaza）改建为酒店，裕廊东裕冰坊（JCube）转型为带商业空间的住宅项目聚鼎（J’den）。程天富补充，发展商通常会为“褐色地段”申请用途变更或提高容积率，以实现更高密度的开发，而这类地段往往是已被用于工业或商业但未被充分利用的土地。

对于“风之林”项目，不少分析人士和投资者对其前景表示乐观。他们认为，科学园内的私宅不仅为区域注入新的活力，也可能成为对租赁市场有信心的投资者的热门选择。