房地产市场火热，政府或将推新降温措施

我国房地产市场近期呈现出持续升温的势头，房价快速攀升引发广泛关注。业内专家预测，面对当前的楼市热潮，政府很可能将出台新一轮调控政策以稳定市场。同时，鉴于地缘政治的不确定性以及利率走势的波动，建议有意购房者在决策时保持谨慎，结合自身经济状况量力而行。

自2021年12月起，政府已连续实施了四轮房地产降温政策。其中，组屋贷款与估值比率从90%下调至75%，意味着购房者向建屋发展局贷款时，最高只能借到房价估值的75%。此外，私宅业主在出售房产后需等待15个月方可购买转售组屋。这些措施旨在降低组屋市场过热的需求压力。然而，建屋局最新数据表明，去年组屋转售价格指数仍上涨了9.6%，远超2023年的4.9%，显示市场热度不减。

值得注意的是，去年百万元组屋的交易量突破千宗，达到1035宗，相较2023年的469宗增长超过一倍。去年7月，玛格烈通道一处五房式组屋以172万元成交，创下历史最高纪录。更有经纪人在网上以200万元的高价出售大巴窑的五房式组屋。尽管百万元组屋交易占比不大，但其价格标杆效应可能推高其他房产的定价。

私宅市场同样表现强劲。市区重建局的数据显示，去年新私宅价格指数上涨3.9%，虽然涨幅较前两年有所放缓，但第四季度环比增长2.3%，扭转了第三季度的下跌趋势，同时销售量环比激增25%。分析人士指出，若无新的调控政策，私宅市场的价格与销量双涨态势可能持续至今年。郊区如兀兰的大众化新私宅，平均每平方英尺价格已突破2000元。此外，近期大巴窑一新私宅项目在首个周末预览中吸引了8000人参观，显示市场需求旺盛。

在我国，房产不仅是用以居住的场所，更被视为资产增值和套现的工具。政策设计上，房地产与退休金挂钩，进一步支撑了房价的长期上涨趋势。加之利率可能下降、经纪人推波助澜、买家担心错失良机、组屋轮候时间长以及投资渠道有限等因素，共同助推了楼市热度。即便如此，生活成本与房价的持续攀升也牵动着公众情绪。为此，政府一方面加速组屋供应，另一方面通过提高买方印花税等多项措施抑制需求。随着大选临近，有分析认为政府或将再次出台新政以遏制房价过快上涨。

房地产市场的复杂性在于各类房产之间相互影响。预购组屋、转售组屋、新私宅、转售私宅及执行共管公寓的价格与销量彼此牵连。例如，建屋局新推出的预购组屋分类框架中，优选和黄金地段组屋需至少居住10年才能转售，部分买家因此转向居住年限仅为5年的执行共管公寓。这类公寓价格上涨，又间接拉动了新私宅价格，以维持两者之间的价差。从历史经验来看，除非遭遇重大金融危机，房产价格一旦确立新的标杆，便难以回落。

调控政策往往从供需两方面入手，但房地产市场受情绪驱动明显。政策制定时需考虑潜在买家的心理因素，帮助他们避免因害怕错过时机而做出冲动决定。同时，也需关注政策可能带来的副作用。例如，当局提供的购房津贴在提升买家支付能力的同时，是否也在无形中推高了转售组屋的价格？此外，尽管市场普遍预期利率将下降，但美国新任总统特朗普可能推出的惩罚性关税政策或将加剧通胀压力，延缓降息步伐。美国10年期国债收益率居高不下，也反映出这一担忧。即使利率下调，也难以回到过去的零利率水平。

房地产市场持续火热，无论是全岛多地百万元组屋的交易量攀升，还是郊区新私宅价格的突破，都为市场敲响了警钟。在这样的背景下，如何平衡供需、稳定价格，同时避免市场泡沫破裂带来的更大冲击，仍是政府与社会共同面临的课题。