胜宝工业信托7500万贷款展期存疑，NTP项目暂缓

胜宝工业信托（Sabana Industrial REIT）近期公布的业绩报告显示，其独立审计师在审查中特别提及了一项重要事项：信托及其子公司（以下简称集团）有一笔价值7500万元的贷款将于2026年3月到期，目前尚不确定是否能成功延期或获得再融资。这种不确定性可能对信托的财务状况产生影响。

同时，管理公司决定暂停新科技园（New Tech Park，简称NTP）第三阶段的开发计划，原因在于当前商业园市场疲软。数据显示，全岛商业园空置率从2023年第四季度的21.6%上升至2024年第四季度的22.1%。此外，企业缩减规模和成本、美国关税政策带来的全球贸易不确定性，以及NTP第三阶段预计较高建造成本（超过NTP+Mall和Sabana@1TA4的总和），都对项目推进构成挑战。管理内化过程也对信托与银行的融资谈判造成影响。

关于管理内化，即信托从依赖外部管理公司转向由内部子公司管理业务，审计师指出这一变动可能对信托持续经营能力带来潜在风险。管理公司警告，如果管理内化导致现有无抵押贷款融资安排或备用信用证协议的审查，且未能与银行达成满意协议，集团可能需要提前偿还未清贷款及利息。目前，集团正与银行积极沟通，寻求贷款延期或再融资方案。管理公司表示，集团财务状况稳定，负债比率适中，资产组合100%为无抵押资产，相信能够在贷款到期时满足资金需求。

此外，管理公司强调，尽管审计报告中存在上述重要提示，但独立审计师并未对财务报表发表“保留意见”，表明问题未达到影响整体判断的程度。截至今年3月底，管理内化的相关费用已累计达1188万元，其中管理公司和受托机构分别承担245万元和943万元。出于审慎的资本管理考虑，2025财年约10%的可派发收入可能被保留，以应对管理内化带来的额外成本。

在业绩表现方面，信托2025年第一季度成绩亮眼。可派发收入同比增长27%至976万元，总收入增长4.6%至2910万元，主要得益于多租户资产租用率的提升。净房地产收入同比增长22.03%至1604万元，每单位派息收入同比增长26.5%至0.86分。信托总负债率为37.8%，加权平均租约期限（WALE）为2.7年。此外，信托租金调升率达到15.3%，连续四年保持两位数增长。资产组合租用率也从2024年第二季度的78.8%提升至2025年第一季度的86.4%。

信托管理公司总裁韩永利表示，尽管第一季度表现稳健，但2025年信托将面临严峻的经济不确定性，包括全球贸易中断和美国可能加征关税带来的成本压力。管理公司正密切关注市场动态，评估其对信托运营的影响，同时加强与租户的沟通，优先提升资产组合的租用率。