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10分钟=100万,你信吗?武汉这个“备胎”区域即将上位

武汉买房容易吗?不容易,因为绝大部分人买房都要求有“双重价值”。居住+升值!

这批购房者以为荷包里揣着“巨款”,可以岔着买!但现实却总会面临二选一的“世纪难题”:

中心城区的购房者说,这里要什么有什么,现在地铁通了,商场也多,医院走两步,学校都在边哈,亲戚朋友们都住在附近不远!,房价有点接受不了。

新城区的购房者会说,这里肯定涨,未来全新的规划,超前的道路,还有城市中心难得有的地景资源,湖景、山景,到位!,我还没搬过去。什么时候搬过去??不急!

▲城市中心 图源网络

到底该买利好兑现的“中心城区”,还是规划超前的“新城区”?还有没有“鱼和熊掌都能兼得”的第三种可能?老欢今天想来咵一咵

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回归主城,门槛受限!目前,武汉大部分新项目都在三环边聚集,并开始向四环蔓延。在新区不断扩张,吸引大批刚需的同时,主城区的可选余地却越来越小。纯新的项目不多,户型几乎清一色的大四房,大平层。但价格依旧坚挺,相当多的改善也在回归。

越来越多的改善人群意识到,同等品质下,能往二环够一够,就不想再考虑三环。现阶段,回归中心,已经成为很多人的第一选房准则。

所以,难道新区只是备胎吗?并不是。

回望近几年武汉楼市发展,2014年开始,武汉实锤新一线的野心开始动真格,不同新区的规划基本划到了三环外。原因也简单,地广!

▲武汉环线均价 图源网络

新区通常是通过规划的提前公示,凸显价值。利好兑现小步向前,房价自然跑赢大盘。比如,大热的光谷东板块,因为光谷中心城规划的落地,地铁11号线的通车,虽然位于三环到四环之间,房价已突破18000。这备胎似乎要上位!

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有人说了,中心区的优势毋庸置疑,配套齐全、整个城市的核心资源都在这里,买房人都知道。但最大的痛点是价格高不可攀,周边环境差强人意,好多新小区大门内外完全是两个世界。

而新城区虽然规划先进合理,但利好兑现慢,地段偏,虽然不少地方有地铁,但日常生活不可能事事都靠它呀。

那么,老城区附加新规划的地块有吗?看似没有,但老欢觉得,其实政府早就为武汉三镇各留一块“余地”。

▲CBD中央商务区 图源网络

三块地其中的两块,说起来大家肯定恍然大悟,汉口CBD和武昌CCD:在给老城区地块附加了新的城市价值后,中央商务区所在的王家墩板块,住宅均价2016年8月为9400元/平左右,到现在二手房挂牌均价30400元/平,三年涨了3倍;而中央文化区所在的中北路板块,2016年8月板块均价为15665元/平,现在的二手房挂牌均价为30000元/平,涨幅达100%。

到这里,有网友要跳起来反驳老欢了。瞎忽悠!你说的CBD,CCD房价已经起飞,比周边均价高出30%。要我们怎么买?

那老欢倒想问问,你为什么之前没上车?是不是嫌它规划太超前,又觉得还可以再等等?

今天,老欢可不是来笼你们当“接盘侠”的。

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所以,三块“余地”中的最后一块,就是汉阳五里墩的UCC。

相对武昌和汉口,汉阳一直是武汉买房者最后的选择。

武昌和汉口内环区域金融、政务等大型单位聚集跟随着大型的教育、医疗扎堆。而汉阳主打传统产业,没有大型高端写字楼和商业承载新兴产业的进驻,因此整个区域发展可谓缓慢,甚至停滞不前。

其实可以看到,近两年汉阳楼市的走向,热点核心板块前后经历了墨水湖、汉阳滨江,近年开始以汉阳大道为轴,串联归元寺片、杨泗港片的大区域转移。

▲汉阳 图源网络

而现在整个武汉中心城区,还有哪一个板块,即拥有已经成熟的生活配套,在规划上又完全一片“空白”重新开始呢?

五里墩板块地处钟家村和王家湾两大商圈之间,交通上面汉阳大道和江城大道交汇成为黄金十字轴。加上二环线、琴台大道、五琴路等路网已经形成,武汉地铁4号线早已提前兑现。周边还聚集有汉阳医院、五里墩小学、翠微中学,墨水湖公园,月湖公园等生活配套和自然资源。

现在的五里墩,正是中心老城区面临着新机会。这里,即融合了新老城区的优势,又能避免老城区日趋落后、老旧的城市面貌和新城区过度依赖地铁,生活配套缺失的短板。

那么,购房者最关心的价格呢?

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从环线上看,五里墩与硚口隔江相望,硚口均价已高达三万,五里墩新房价格才两万出头。对于实力有限的刚改购房者来说,五里墩更具性价比。

除了新房,五里墩板块二手房多为10年房龄以上,其中如雅丽花园这样的楼梯房价格约14000元/平左右,花前树下这样的电梯房价格约15000元/平,价格最高的是五里墩住宅楼,均价17000元/平,远低于汉口和武昌同类区域。

再来看大区域。根据百度测距,从五里墩到武广商圈直线距离仅为3.8公里;到武汉天地商圈9.2公里;到汉街商圈9.6公里,均在30分钟车程内。而这几个板块的新房均价已向4万逼近。

以最近距离的五里墩和武广商圈目前新盘为例。

位于汉阳大道和江城大道交汇路口的恒韵府,靠地铁4号线五里墩站D出口。目前在售约102-149平带装修房源,均价22000元/平。

位于硚口的同馨花园雍豪府,目前在售约93、100、153平非毛坯房源,均价约39000元/平;更不谈中山公园附近的越秀和南国,在售户型160多平起,均价已达34000元/平。而同样位于硚口宝丰的越秀星汇云锦,二手房挂牌均价也达29579元/平。

以100平左右户型做计算,恒韵府总价为224万左右,同馨花园总价为390万,越秀总价为290万。

老欢开车做过测试,早高峰时段,从五里墩出发过月湖桥到硚口,不过车行时间10分钟。两地房价却相差了近百万元。

一方面是同环线新房的绝对“价格洼地”,另外一方面,近年来,鲜少有地块出让的五里墩板块,今年先后有P(2019)016号、P(2019)017号地块成交。

而此前的汉钢地块挂牌现场竞拍者可以窥见一斑,不仅有万科、融创、福星惠誉、保利、金地、三江航天参与竞拍,甚至还吸引了厦门的国贸地产。

众多大牌地产商的参与,足见对汉阳中心板块价值的高度认可。

所谓洼地,是类比环线价格而言,相信伴随着汉阳商业体升级改造,中心区70万方远洋归元里佛教文化旅游区的建成,五里墩UCC的启动,再加上目前已经通车连接武汉三镇的地铁3、4、6号线,未来的汉阳中心将逐渐体现出其内环的价值,慢慢补齐价差。

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中心区拿地本就不容易,所以很多大开发商小区环境一流但走出小区门,感觉两个世界;具体产品而言,多是160平起步的大户型,总价足够高。最后,留给购房者的,户型、商业、交通、文娱、自然地景几大因素,基本都只能是5选2。

这时,UCC总体高达300万方的大型地块及其超前规划的优势就得以显现了。

UCC共有6大地块,分为潮流精粹悦享区、都会生活悦汇区、国际品质悦奢区、时尚新锐悦品区、滨湖墅质悦居区和人文艺术悦艺区。

这其中,有四大亮点不得不提:比照新加坡金沙酒店,打造了武汉首座360度无边际泳池,鸟瞰两江两湖;建设汉阳首个直升机停机坪,带来全新商务体验;

首创“东方威尼斯”,5.6万方地下之城——在六大功能板块之间构筑地下双层环道、地面人行街道、空中连廊步道五层立体交通,使板块有机连通,浑然一体;

地下城前设计为阶梯式下沉广场,直通地铁(对接地铁4号线五里墩D出站口、10号线接驳口已预留),打造成为板块的时尚客厅。

而作为UCC首发项目,地铁4号线出站口的恒韵府,周边路网密集,三纵四横,从江城大道过月湖桥可以去武广商圈或武汉CBD。在地铁王家湾站可以换乘地铁3号线,在钟家村站可以换乘地铁6号线,通达武汉三镇。

医疗方面,周边距离约1公里左右有武汉市汉阳医院,另外汉口的同济医院、协和医院自驾也比较方面,车程可以控制在20分钟左右。

整个恒韵府是五里墩UCC的A地块,容纳住宅、商业、写字楼的城市轻奢商业综合体,是UCC首个地块中综合素质最优的地块。自带14万方的自持商业与两栋建面约7.5万方商办大楼。住宅部分,共11栋楼,与商业部分组成围合社区。

按照规划,项目所持商业的主要业态有美食盛宴、影院健身、运动休闲、亲子教育、时尚购物与国际潮流等,会引进300多个品牌入驻。

而对于业主而言,这里不仅仅只是一座商场,它是区域商业的起点。据介绍,项目后期会在各大商业板块之间建设连廊,与地下环道相辅相成,完全整个板块的无缝链接。

为了提升小区的居住品质感,邀请了著名的CCDI悉地国际参与住宅规划设计。它是ENR全球设计企业150强,主持设计了国家游泳中心“水立方”、国家网球中心、深圳平安国际金融大厦等各类知名地标建筑。

园林采用围合式布局,视野开阔。交由国际知名景观设计公司AECOM打造。这家公司以简约、艺术为其设计宗旨,在全世界各地均有其成功的代表之作,像“东京六本木”“香港迪士尼”“深圳湾1号””融创中心壹号院”。

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目前,项目在售8、9号楼约102-149平带装修房源,均价22000元/平,含3000元/平装修,带中央空调。

根据规划,恒韵府与汉阳大道相邻的为A-1商业地块,地下三层,地上裙楼6层,购物中心两端各设有1栋办公塔楼。

北侧为A-2的住宅地块,共11栋楼,主要是34-54层。其中1号楼为53层,2-5、8-11号楼为54层,6号楼为48层,7号楼为34层。住宅区入口在商业体后面的内街上。

从小区内楼栋布局来看,这两栋的南向只有一栋6层商业,前方几乎无遮挡;北向与1号楼楼间距接近百米,之间是中央景观带,算是小区里的中间位置。

两栋楼均1个单元,54层,一楼架空。其中8号楼2梯3户,9号楼3梯4户,共含102-149平6个户型,除133平的户型设计成了四房,其他都是三房,中间户全朝南。

M户型 102平 三室两厅一卫

■ 9号楼中间户,南北朝向。户型方正;

■ 户型整体比较方正,主卧、客厅双开间朝南,特别是主卧南向飘窗可拓展;

■ 进门处为餐厅,虽然预留面不大,但两口之家够用。

A2户型 133平户型 四房两厅两卫

■ 9号楼东边户,南北向,通透采光好;

■ 三面采光,主卧和书房朝南,客厅阳台朝东;

■ 主卧带有卫生间,书房连接生活阳台,后期可改造成套房设计;

■ 因主卧衣柜位置在门后,后期衣柜门需要做成推拉式。

K1、F2户型 136/139平 三房两厅两卫

■ 该户型位于8、9号楼的西边户,南北通透;

■ 南北双阳台,主、次卧都有飘窗,有一定可优化面积;

■ 动静分区较为合理,主卧带独立卫浴,保证私密性。

K2户型 149平 三房两厅两卫

■ 该户型位于8号楼的东边,与9号楼的拼接处,户型方正,中规中矩;

■ 南北通透,双阳台设计且两个卧室带有飘窗;主卧带有独立卫浴设计,私密性较好;

■ 149平设计成三房,各空间面积都比较大。

在精装方面,除了厨房和卫生间,全房均铺设实木复合地板,带中央空调,特别是厨卫配件都选用了知名品牌。

更值得一提的是,在装修细节上,炉灶墙壁和橱柜均做了隔油处理;卫生间浴室柜都有灯带,厨卫门框下半部分采用石材包边,起到隔水防潮的作用。充分考虑到了业主生活的实用性和便利性。

老欢综合点评:

从最早万达进出五里墩,到中恒入驻,进行城中村改造,到不久前中铁大桥局项目报建,再至今年地块内的恒韵府、金域国际陆续开售,五里墩这块宝地,在停滞了近10年后,终于再次迎来了新的生机。

虽然地处汉阳二环核心,五里墩却一直缺乏商业支持,整个区域附加值不高,导致房价在同环线区域始终处于“最谷底”。

而UCC的投入和建设无疑给板块带来了最强有力的之撑。此次恒韵府的推出,不光代表UCC的启动,也代表着整个五里墩的“复活”。作为该区域能最先兑现的项目,相信随着UCC的逐步推进,项目价值会得到更大提升。