大众化私宅价格飙升：为何直追高档公寓？

近期，本地大众化私宅的价格持续攀升，部分地段的投标价格甚至超过传统高档私宅区域，引发市场对‘大众化’定义的重新思考。业内人士预测，未来某些大众化私宅的每平方英尺售价可能达到2800元，接近乌节路一带高档公寓的水平，这一趋势颠覆了人们对房地产市场价格分级的固有认知。

房地产市场通常根据地理位置将私宅分为三类：核心中央区（CCR）代表高档私宅，其他中央区（RCR）对应中档私宅，而中央区以外（OCR）则为大众化私宅。这种划分让买家对不同区域的价格形成了明确预期，即核心中央区价格最高，中央区以外最为亲民，同时也影响开发商在竞标地块时的出价策略。然而，近期的新私宅定价及地段竞标数据表明，这种预期并非一成不变。

根据博纳产业（PropNex）提供给《联合早报》的统计，截至今年3月16日，位于核心中央区乌节路的首福（The Collective at One Sophia）平均每平方英尺售价为2745元，与中央区以外的鑫丰瑞府（Chuan Park）2589元的均价相差仅5.7%。更令人意外的是，首福的售价甚至低于其他中央区项目誉岭峰（Union Square Residences）的3171元均价。

在地块竞标方面，中央区以外的大众化私宅地段价格屡创新高。以碧湾路（Bayshore Road）地段为例，上月招标中最高出价达到每平方英尺容积率1388元，刷新了大众化私宅地段的竞标纪录。这一价格甚至高于高档私宅地段荷兰通道和里峇峇利埔（River Valley Green）A地段的得标价，后者分别为1285元和1325元。分析预计，碧湾路新私宅项目未来销售均价将在2600元至2800元之间。

对于大众化私宅价格逼近高档私宅的现象，博纳产业研究与内容主管黄秀莹表示，尽管部分大众化私宅项目的单价已超过中档私宅，但整体而言仍低于高档私宅水平，依然能够满足大部分买家的需求。她指出，像鑫丰瑞府和金文泰逸泰·雅居（ELTA）这样价格坚挺的项目，往往得益于优越地理位置，靠近地铁站、学校及生活设施，同时这些区域长期未有新项目推出，导致需求积压。

世邦魏理仕（CBRE）东南亚研究部主管宋明蔚则分析，大众化私宅价格快速上涨的原因之一，是针对投资者和海外买家的一系列降温政策，使得高档私宅价格增长放缓，而这两类群体原本是高档私宅市场的主要推动力。短期内，中央区以外吸引力较强的大众化地段仍可能出现高价竞标的情况，但这种现象不会过于频繁。她还提到，随着高档与大众化私宅价格差距缩小，更多买家或将重新评估高档私宅的价值，从而对其需求增加。

黄秀莹进一步补充，近期新私宅市场情绪高涨，成交活跃，提升了开发商竞标地块的信心。地段所在的市场分类会对价格产生一定影响，但最终出价更多取决于地段特性、周边配套及市场需求，而非单纯的区域划分。

此外，大亨房地产网站（MOGUL.sg）首席研究师麦俊荣建议，在当前新大众化私宅价格高企的背景下，购买转售私宅可能更具性价比。他以今年第一季度数据为例，面积在969至1292平方英尺之间的新大众化私宅中位数单价为2415元，而同面积转售高档私宅单价仅为2220元，转售大众化私宅更是低至1445元，价格差异显著。