分层地契局如何处理公寓纠纷？案例解析

分层地契局是依据《建筑维修与分层地契管理法》设立的专门仲裁机构，致力于解决涉及分层房产的各类争议。这些房产包括公寓、综合发展项目以及聚落式住宅等，纠纷类型涵盖漏水问题、停车位分配、公寓管委会职责以及共有物业的改造和管理等。

作为中立的仲裁平台，分层地契局负责调解屋主之间或屋主与管委会之间的矛盾，同时也受理集体出售房产的相关申请。该机构秉持公正原则，不会对任何一方有所偏袒，也不会提供法律方面的建议。

以下是通过分层地契局处理的两个典型案例，展现其在公寓纠纷中的裁决方式和原则：

案例一：流浪猫损坏车辆，住户获赔并驱逐猫咪

在景万岸公寓雅士花园（Astoria Park）发生了一起特殊的纠纷案例，也是本地首宗因流浪猫引发的公寓争议。2020年，一位名叫张伊丽莎白（译音）的女住户因三只长期逗留在停车场的流浪猫刮花了她的车辆，向分层地契局投诉并寻求解决办法。她表示这些猫咪不仅带来困扰，还造成了财产损失。

分层地契局在审理中指出，公寓管委会未尽到应有的管理职责，未能有效控制流浪猫的数量和活动范围。管委会曾提出一些解决方案，例如使用尖刺垫、驱猫喷剂或调整停车楼层，但这些措施均被认为缺乏实际效果。尽管公寓内有42名住户（占总住户的11%）签名支持保留猫咪，分层地契局仍强调，住户的意愿不能凌驾于管委会的法定责任之上，尤其考虑到管委会代表全体业主的利益。最终，张伊丽莎白成功申请驱逐猫咪，并获得1万1398元的诉讼费用赔偿。

案例二：水泵噪音投诉被驳，住户需承担费用

另一宗案件涉及实里达路The Greenwich公寓的一位女住户刘晓宇（译音）。她在2021年5月购买了一套靠近游泳池的地面层单位，希望为退休父母营造一个安静的居住环境。她原本以为水景池的水声能带来舒缓效果，但入住后却发现水泵噪音严重干扰生活。她多次向公寓经理反映噪音问题，认为声音来源于水景池的水泵以及墙顶水流落入池中的过程，而水泵位于水景池下方的格栅内。

公寓管委会反驳称，刘晓宇在购买单位前曾多次查看水景池，且前业主居住六年从未对此提出异议。分层地契局在审查刘晓宇提交的专家报告时发现，尽管报告显示单位噪音超过世界卫生组织标准，但噪音来源并非单一，包括人流、交通以及附近购物商场的干扰。刘晓宇本人也在盘问中承认，商场停车场的噪音比水泵声音更加刺耳。最终，分层地契局裁定她未能证实噪音完全由水泵引起，驳回了要求立即关闭水泵的申请，并要求她支付1万4000元的诉讼费用。