博纳产业再陷‘99对1’交易纠纷，被索85万税务损失

房地产公司博纳产业近期因涉及本地首起‘99对1’交易争议而备受关注。如今，该公司再次被一对印度尼西亚籍夫妇告上法庭，同时被起诉的还有一名房地产经纪及一家律师事务所，三方被要求共同赔偿约85万元的税务损失。

原告凯文（Kevin Rahim，28岁）和杰西卡（Jessica Tjandra，25岁）目前为新加坡永久居民。据悉，两人在事件发生时尚未结婚。2022年7月，杰西卡以329万2000元的价格购置了位于里峇峇利附近的瑞雅嘉苑（Riviere）公寓，并于次月以3万2920元的价格将1%的产权转让给凯文，交易于当年10月正式完成。

然而，2024年8月，税务局依据《印花税法》认定此次交易涉嫌规避印花税，要求两人补缴近85万元的额外买方印花税（ABSD）及相关附加税。所谓‘99对1’或‘100卖1’交易方式，是指买家在签订选购权书后，将1%的产权转让给近亲，以此规避高额的ABSD税款。

今年2月，凯文和杰西卡通过王律师事务所（WongPartnership LLP）的梁佳诚律师代表，向高等法院提起诉讼，指控博纳产业（PropNex Realty）、房地产经纪许永添（音译，洋名Amos Marcus）以及CK Tan Law Corporation律师事务所在此交易中存在过失。他们认为，三方分别未能履行专业职责、提供了误导性信息，并需承担代受责任（即雇主对雇员过失行为负责），要求共同赔偿损失。

根据法庭文件，早在2020年中，凯文就与许永添接触，讨论购房相关事宜。同年10月，许永添提出‘99对1’交易模式，建议由永久居民先行购置房产，再将1%产权转让给外国籍人士，以此减少外国买家需缴纳的ABSD，同时两人仍可申请贷款。当时凯文和杰西卡均为印尼籍，许永添建议等待杰西卡获得永久居民身份后再进行购房，并持续跟进其申请进度。

2021年12月起，外国人在新加坡购房需缴纳30%的ABSD，而永久居民首次购房的税率为5%。若永久居民与外国人联名购房，即使是永久居民的首套房产，也需按较高的30%税率征收ABSD。2022年4月，杰西卡成功取得永久居民身份后，两人开始寻找合适房产，并再次向许永添咨询‘99对1’模式的适用性。许永添坚称该模式合法且适用于外国人，可有效降低税负，并进一步解释，若一开始就以‘99对1’方式联名购房，将按外国人身份缴纳30%的ABSD，但若由永久居民先购入房产再转让1%产权，外国人仅需为1%部分缴税。

原告表示，正是基于许永添的建议，他们才决定采用这一交易方式，并委托其推荐的CK Tan律师事务所处理相关手续。然而，交易完成两年多后，税务局却要求他们补缴巨额税款。他们认为，许永添自称经验丰富，却未意识到‘99对1’模式可能违规，仍提供误导性建议，未能尽到 професій注意义务，应对损失负责。同时，他们指责博纳产业作为许永添的雇主，未能有效监督和培训旗下经纪，疏于防范误导客户或推荐可能涉及逃税的交易结构，构成疏忽，应承担代受责任。此外，他们还指出CK Tan律师事务所未尽合理注意义务，既未提醒该交易结构可能存在法律风险，也未能安排合格律师亲自处理或监督交易，导致操作不符合产权律师应有标准，同样需承担责任。

许永添则辩称，自己确实曾向原告介绍‘99对1’购房方式，但这一模式是从CK Tan律师事务所提供的幻灯片中了解到，并相信其合法且能帮助节省印花税。他强调，自己未与原告签订合同，也未收取佣金，并非正式受聘的经纪。CK Tan律师事务所则反驳原告关于‘99对1’为‘非法规避印花税’的说法，认为税务局依据《印花税法》调整安排并征税，并不意味着该模式违法。律所还指出，原告在2022年7月委托其代理购房事务时，已明确表示希望采用‘99对1’方式持有房产，这一安排由原告主动提出，而非律所建议。律所仅按其指示办理手续，且原告在委托前理应了解或预见可能的税务后果，未要求律所就此提供专业意见。

博纳产业方面表示，许永添并非原告的房地产经纪，其佣金由发展商支付，而非原告，且公司承诺旗下经纪需遵守专业准则，个人行为应由其自行负责。目前，博纳产业、许永添及CK Tan律师事务所分别由立杰（Rajah & Tann）、卫达仕凯德（Withers KhattarWong）及德尊（Drew & Napier）律师事务所代表进行应诉。

值得一提的是，今年2月，《联合早报》曾率先报道本地首起‘99对1’交易诉讼案件，涉及买家李坤华起诉博纳产业、房地产经纪孙金汉及City Law LLC律师事务所，指控三方在两宗公寓交易中存在疏忽和违约，要求赔偿约118万6895元的税务损失。