• 06月18日 星期二

新加坡俩部长的洋房有多贵,答案终于公布

一个月前,新加坡内政部长兼律政部长尚穆根(K. Shanmugam)和外交部长维文医生(Vivian Balakrishnan)长租“黑白屋”豪宅引发热议,惊动总理李显龙启动调查。

新加坡俩部长的洋房有多贵,答案终于公布

事件起因是,有人据某房产分析机构的分析,说这两位部长所租用的26号和31号这两栋黑白屋,这两栋房子按它们的占地面积粗略估算,平均月租分别是140万新币与63.5万新币,换算成年租金,则高达1720万新币与760万新币。

这可不得了,新加坡政府部长再怎么高薪,也不可能租得起年租金千万新元的房子啊,毕竟,总理年薪也就百多两百万新币,部长又岂能租得起年租金千万新元的豪宅?

今天(6月28日),新加坡贪污调查局出具调查报告。报告指出,没有证据显示两名部长以权谋私。

调查显示,尚穆根在莱道路(Ridout Road)26号的黑白屋,每月租金是2万6500新元,并非网传的140万新元;而维文在莱道路31号的黑白屋则是每月2万新元,与网传的每月63.5万新元相差甚远。

莱道路26号

我们先来看看莱道路26号的情况。

《海峡时报》报道,从2013年12月起,这个房子就一直空置,租不出去。

2017年1月,尚穆根向律政部取得可供公众租用的洋房名单。之后,他到每一处去查看,所有屋子都在显目之处张贴“待租”公告。

一年后,2018年1月,尚穆根委托中介处理租房事宜。当时,这个屋子空置已超过四年,当时的土地面积是9350平米。

尚穆根有一次来到莱道路26号时,发现旁边一块空地杂草丛生,树木疯长。尚穆根向国家土地局反映,这可能有安全问题,例如蛇虫、蚊虫、树木倒塌压到人。

国家土地局回覆说,26号洋房的住户对这块土地没有保养的义务,如果尚穆根愿意出钱出力保养,那么,就要把这块土地放进尚穆根的租约里。

之后,国家土地局把这块空地围起来,放进26号洋房区域,它的土地面积成了2万3164平米。

清理这块土地、重新植被、加围栏的费用一共17万2000新元,本来由国家土地局承担,后来加到26号洋房租金。

再之后,国家土地局对26号洋房进行了一些修补,花费51万5400新元。这笔钱由国家土地局承担。

尚穆根修了一个停车场,花了6万1400新元,自费。他也自费花了40多万新元给26号洋房进行了国家土地局标准修补范围之外的修补工程。

2018年6月,尚穆根签订租约,租期为3年+3年+3年。

2021年6月,在第一个租期结束后,尚穆根续约,进入第二个租期。当时仍在新冠疫情期间,人心惶惶,租金仍维持在2万6500新元,没有调高。

新加坡俩部长的洋房有多贵,答案终于公布

莱道路31号

现在,来看看莱道路31号的情况。

这个屋子空置了五年。2018年7月、8月,有人分别出价1万2000新元、5000新元要租用,但是远远低于市场价格,所以没有成交。

2018年9月11日,维文部长的太太联系国家土地局的中介,中介说,要价是1万9000新元。

由于当时的市场价是1万8800新元,维文太太的出价高于市场价,于是,与国家土地局很快就成交了。

2019年10月,维文太太签了3年+2年+2年的租约。

在接受贪污调查局的调查时,外交部长维文说,他签约之后,自费20多万新元对这个国家财产进行了修补。

新加坡俩部长的洋房有多贵,答案终于公布

在第一个3年租约到期时,维文太太重新提出要求,双方后来把后续的租期改为3年+2年。

由于2022年市场环境发生了变化,国家土地局要求的租金提高到2万新元。

有无以权谋私?

总理李显龙同时也委任国务资政张志贤进行独立调查。

新加坡俩部长的洋房有多贵,答案终于公布

(总理公署声明截图)

张志贤的调查显示,维文租用莱道路31号洋房,他是外交部长,职权范围不涉及国家土地局,因此不存在程序问题。

尚穆根租用莱道路26号洋房,他是律政部长,国家土地局归律政部管理。

为了回避利益冲突问题,尚穆根主动退出任何与26号洋房有关的讨论与决定;如果国家土地局有需要与部长进行这方面的讨论,则交由时任律政部高级政务部长的英兰妮处理;如果英兰妮无法处理,则直接越级与国务资政张志贤讨论。

贪污调查局指出,在租用26号、31号洋房时,两名部长获得的都是公开的市场信息。

另,在2018年,这两套屋子的租金单价是每平米30.94新元,与该地段其他洋房类似。其他洋房的租金单价介于26新元至33新元之间。

2019年,维文太太签约租用31号洋房的时候,她租金单价是23.05新元,当时其他屋子单价是25新元至33.33新元之间。国家土地局指出,这是因为31号洋房状况较差。

一个月前的评论

“新加坡眼”/“看南洋”早在5月31日就撰文指出,这两套洋房的租金不可能有网传的那么高。

当时,消息传出,有人据某房产分析机构的分析,说这两位部长所租用的26号和31号这两栋黑白屋,平均月租分别是140万新币与63.5万新币,换算成年租金,则高达1720万新币与760万新币。

但是,即便在使馆区的优质洋房,普通的连同地皮大概三四千万新元就可以买得到了。如果这两位部长租的黑白屋,年租金就要1000多万,等于两年的租金就可以买一套优质洋房了。有可能还去租房吗?

很明显,所谓房产分析机构对这两套洋房租金的计算,应该是出了逻辑问题。关键是它对黑白屋的认识不足,拿优质洋房(GCB)租金市价来跟黑白洋房比,但两者实际上没有可比性。

首先,我们要先了解一下黑白屋是什么,以及黑白洋房的供需关系是怎么样的。

黑白屋是什么?

黑白屋大部分有至少80年到100年的历史。以新加坡一个只有200年历史的城市来说,黑白屋算得上历史古迹,也都是国家立法确认的保留建筑。

国家对保留建筑的要求是不能变更它的外观,内饰可以适当变更,但退租时必须一切恢复原样。

比如说,福建会馆的庙宇天福宫。天福宫里面所有的柱子,窗户装饰,每一块砖,每一块瓦,每一片木,如果要进行任何调整,哪怕只是要在墙上挂一个告示牌,都必须得到当局的批准,因为这个是受保护建筑。

同样的,黑白屋是保护建筑,也受到同样的约束。

黑白屋跟优质洋房有什么不同?

100年前的黑白屋没有空调,没有热水器,没有各种各样的电器,所以它整体的房屋布线跟现代的洋房的布局是差很远。而且房子里面也没有壁橱等等。

换句话说,选择去租用这些房子来居住的人。他们要的并不是现代的那种非常舒适,非常方便的生活。他们要的是历史感,是住在这种80年、100年房子的那种历史感,以及当时留下来的原始风貌的感觉。

有这样需求的人多不多?

其实是不多的,所以每年黑白洋房的市场需求并不高,供需不平衡,租金自然不会高到哪里去。

如果真住进去当年这种殖民地时期的老房子,在房子内部可以做一些装修,比如装空调,装热水器等等,但是,房子结构和外观不能有任何变动,例如,门窗不能改。

关键是,租约到期之后,所有的这些装修都必须拆除,必须把这个黑白屋恢复到原样还给政府。尽管黑白屋看起来很好看,但是由于有这样那样的约束,真正愿意租用黑白屋来住宿的人并不多。

再说到黑白屋配备的大草坪,非常大,可以做什么呢?或许有些人会建个游泳池。但是,将来退租时,得把游泳池填平

其实,这个大草坪最大的作用是——产生距离美。

住在这个洋房,是不会有旁边的人来干扰的。邻居离很远,马路离很远,路人和城市的喧嚣,一切的这些都离很远。这些安宁,都是大草坪的距离产生的美。

有了这个距离,才可以很好地享受80年前、100年前新加坡还没有高度城市化的那种感觉。

新加坡绝大多数的黑白屋都不是住宿用的

黑白屋在新加坡可能有500多栋,而且有一些是当年英军的营房。这500多栋中绝大部分不是用来住宿的,而是作为文化用途、餐饮、教育等等。

比如说在东陵路使馆区那一带,中国大使馆后面,有一块地方叫登布西山(Dempsey Hill),那另外一边还有一个凤凰园(Phoenix park),那边的黑白洋房就是用作为做餐饮、书店、画廊等等。

最后,我们再回来说房租这件事。

有人说,部长们住的黑白洋房的年租金可能是1000多万,那是不可能的。

为什么呢?因为所谓的“房产分析机构”在计算年租金的时候,是拿同一个地段的现代优质洋房的占地面积和租金均价,简单乘于这两套黑白屋的占地面积,得出这两套黑白屋的”市场租金“。

但是,它没有考虑的是容积率。普通优质洋房的容积率和黑白屋的容积率差很远。

算上大草坪,黑白洋房的占地面积可能是旁边优质洋房的10倍,如果简单按“占地面积乘于十倍”来计算,那么,当然它的租金也是10倍。

当然这样的算法肯定是不合理的。

维文和尚达曼这两套房子租金是多少钱?将来国会调查之后肯定会公布,但是一定不会是像网上流传的说一年1000多万新币。毕竟这样算的话,两年就能买一套了,还去租房子干嘛呢?

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