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深圳版新加坡模式,商品房价格天际线在哪?

近期关于深圳将学习新加坡住房的模式,未来60%的深圳市民将住在政府提供的租赁或出售的住房中,可谓是引起市场一次大讨论。


虽然此番话是出自深圳住建局负责人之口,但表明深圳对解决住房矛盾问题的方向清晰;面临的困难和阻力巨大,此路可以说是“九路十八弯”,部分群体或许可以率先享受到“红利”。


值得注意的是自2018年深圳提出房改意见至今,到2035年新增建设筹集各类住房170万套,其中人才、安居房和租赁房不少于100万套,是不是意味着大概有70万的商品房会陆续入市。


另外,2018年至2020年筹集建设各类住房42万套,,其中人才住房、安居房和租赁房不少于25万套。


但是有一组数据显示,2018年至2020年深圳安居房供应数据如下:


2018年4万多套


2019年不到4万套


2020年计划4万多套


这组数据好像与此前房改提出的目标相差甚远,你会发现新加坡模式深圳该怎么学呢?


还有就是关于商品房市场2018年至2020年中的成交数据如下:


2018年新房住宅成交29396套


2019年新房住宅成交37882套


2020年上半年新房住宅成交16727套


这里未包括计算商办类产品的成交数据,但是总体相比计划供应量还是相差明显。


从2018年至2020年安居房和商品房新增进入市场的供应预计超22万套,加上其他住房供应量,离42万套的目标可能还有一段距离。


这就是深圳住房模式的实际问题所在,说到底就是供需矛盾!


另外一组关于2018年至2020年中二手房成交数据如下:


2018年二手房成交64627套


2019年二手房成交77246套


2020年上半年二手房成交44000套


对比了上述几组数据后,你会发现深圳成熟市场的魅力所在,二手房市场成为支撑住房需求释放的重要渠道,你说深圳业主们涨价信心强劲吗?


此次,深圳提出 “大力发展公共住房”,亦是计划从根本上解决住房供需矛盾的尝试举措。


所谓的新加坡模式是建立起组屋+商品房的二元房地产结构,数据显示,截至2016年,高达82%的新加坡公民居住在组屋里,住房自有率和组屋自有率均在90%以上。


新加坡模式的有两组数据值得关注,一是82%公民住组屋,二是自有率90%。


2019年深圳官方口径的常住人口数量为1343.88万人,户籍人口为494.78万人,同时每年还有大量新增的常住人口和户籍人口。

现今深圳可提供的住房有1035万套,包括了商品住宅、保障房、自建房、集体自建房、工业区宿舍。


若仅计算商品住宅和保障房数量,162万套的量对比1343.88万常住人口,供需矛盾之大;并且还要面临全国各地有资金条件的购房者对深圳房产的青睐,你说深圳该怎么样面对房价问题呢?。


若深圳按户籍人口配建安居房、人才房和租赁房,82%的自有率,深圳当下需要配建超400万套房源,包括政府提供的存量房源;并且深圳每年户籍人口持续新增,你说新加坡模式的难度有多大呢?


即使有计划推进住房新增供应量,同时面临常住人口和户籍人口的新增,想留下来的新深圳人太多了。


若按60%的深圳市民将住在政府提供的租赁或出售的住房中,深圳未来最少要建设300万套保障房(按2019年494.78万户籍人口计算),目前深圳才34万套保障房,缺口之大可想而知。


值得注意的是深圳常住人口数量与商品住宅数量的严重失衡,深圳常住人口商品住宅自有率9.53%,这应该是北上广深四大一线城市最低,你说深圳房价会如何呢?


所以新加坡模式值得尝试,更多的需要探索住房需求的外溢,例如临深区域的惠阳、凤岗、塘厦、黄江等地方承接住房需求;正如深圳人才安居集团和前海控股先后在东莞塘厦拿了3宗住宅地的举措,向外延伸释放需求。


还有,深圳需要加快旧改、提高容积率、修改住宅地块规划属性比例等方面入手,全方位增加供应,并设置购买门槛(限购),平衡市场价格。


另外,东莞好像也有深圳的味道。有数据显示,东莞2019年常住人口846.45万,商品房约80万套,商品房自有率9.45%,是不是与深圳相似呢!


这也是为什么今年深圳和东莞行情备受瞩目的根本性原因之一。


对此,不止深圳需要学习新加坡模式,还有其他一线城市和新一线城市,以及强二线城市,不然房价问题终究是一个难点。


即使学习新加坡模式过程顺利,深圳商品房的价格也会呈现上涨态势,正所谓“两条腿走路”;高端有市场,中端可满足,低端有保障。


还有就是香港模式有公屋,可香港的商品房市场同样傲视全球,根本性问题是供需矛盾;深圳最好的过程或许是房价慢涨,保障房供应大增;这个过程好似无终点。


房叔认为,土地金融的惯性会使得房价呈现稳涨趋势,毕竟好城市承载力有限,房价或许是最好的筛选器。


房子和房价的底层逻辑是人性使然,任何时候这个不会因人意志而转移。


希望示范区深圳可以走出一条深圳版的新加坡住房模式,然后复制经验至其他城市!