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你敢买光明吗?7万泡沫有多大,未来能到多高?


幸福来的太突然,今天,淘哥股票涨停了。同时,淘哥的一篇文章《周末看了两天房,我被惊呆了!深圳人快醒醒》,阅读量10万+,也涨停了。这非常难得,要知道,楼市文章要出10万+是很困难的,尤其是淘哥按照惯例,在文章后半部分还介绍了一个项目,导致很多人会认为是软文。

淘哥高兴的是,在2020这个关键的时点,把很多关键的判断和逻辑,和粉丝朋友们分享了。大家翻看淘哥之前的文章就知道,这些年,淘哥对市场的判断基本全对。

讲个最新案例:

前不久,深实验光明分校的学区划分出来了。这两天,一位龙光玖龙台业主告诉淘哥,玖龙台一期挂牌已经超过7万,6.8万已经有成交。二期新房去年底卖的时候才5万,还没有二手,预计估值会比一期更高。

粗略一算,玖龙台几个月时间涨了接近40%。这位朋友问淘哥,光明为什么涨这么快,还能涨到多少?要不要见好就收,把玖龙台卖了。

确实,光明的房价已经到了5-7万的水平,(见《去年没买光明真后悔,二手挂牌已涨19%,普遍5-7万,最高破14万》),很多人无法理解,但是,在淘哥看来,一切都在预期中。

无论是龙光玖龙台、还是深圳实验学校光明分校、光明整体房价的走向,早在2019年6月份,淘哥就有专门的文章进行了详细预测。现在过了8个月再回头来看这篇文章,所有判断,全部正确。

如果去年你听了淘哥的话,买入光明,或许现在已经赚了几百万。

今天淘哥带大家再重温一下这篇文章,看完这篇文章,你就明白,到底该不该买光明,光明房价能涨到多高了?

1、下周6月24日,深圳要拍卖龙华、光明、宝安、坪山的5块土地,这是深圳土地市场这些年少有的盛事,最受益的是哪些楼盘?

2、除了前海、深圳湾这些最核心的区域,淘哥你最看好哪些片区?

3、自住兼投资,淘哥你建议刚需、刚改买哪里?

4、如果淘哥现在要买房投资,最想买的是哪一个?

......

对于上述问题,站在今天这个节点,淘哥给出的答案是:光明,龙光玖龙台。本周全新样板房将开放。

玖龙台是淘哥认为近期绝对不容错过的新盘。因为这个盘汇聚了一大批利好:城市发展趋势、优质学校、Shoppingmall商业、两条地铁、优秀户型、周边拍地、湖景公园、产业、光明高铁站、华侨城光明小镇、光明科学城、中山大学光明校区、周边旧改......等等。

这里面,有很多因素都被反复证明,是刺激房价上涨的重要条件。淘哥认为,预期5万多的价格,性价比非常高,淘哥都很想买。

你想要的,光明玖龙台都有。这不是淘哥给玖龙台写软文,在淘哥内部的VIP核心投资群里,也是同样表述的。

淘哥认为,光明是非常适合南山、宝安、龙华刚需置业,以及刚改换大房子的区域。未来前景也很广阔。


(强烈提醒:学校以政府公布为准)

NO.1|光明暴击的机会:深圳实验九年一贯制学校

最关键的信息,淘哥开门见山来说,光明暴击的机会,在于深圳实验九年一贯制学校,已经宣布落址光明。

这个消息一出来,这所九年一贯制学校选址哪里成为坊间讨论的焦点,淘哥查询了很多资料,问了不少人,发现目前大家最期待的,就是选址深圳实验光明高中部,对面的九年一贯制学校地块。

深圳实验学校光明部

淘哥去现场踩盘,目前,光明区已经引入了深圳实验学校光明部,如上图,该校区是一座纯高中部。

深圳实验学校对面待建用地

不过,在深圳实验学校对面,有一片被围起来的地块,经询问现场工作人员得知,这里也将建一所九年一贯制学校,与实验学校连成片。但这所学校具体是不是深圳实验学校的中小学光明校区,有待政府公布。

如果万一如坊间传闻一般,这所学校真的是深圳实验的九年一贯制公立学校,那将对周边楼盘构成重大利好,那意味着这里有深圳实验12年的全程教育。

如上图,上面地块就位于区政府东侧,龙光玖龙台是目前距离最近的新盘。

不过值得注意的是,即使选址这里,未来这所学校应该是实行大学区制。

如上图,按照政府公告,深圳实验光明学校(应该就是这所九年一贯制学校)2019年9月到2020年9月,借用深圳实验学校光明部(高中)场地开展教学工作,2019年招收初一年级4各班160人,全寄宿制。

看到没有,最值得关注的是招生范围:光明区所有社区。这意味着是大学区制度。

不过淘哥有个疑问是,未来这所学校如果小学、初中都开学了,依然面对全光明区招生的话,人数超额了怎么办?难道采取考试的办法?且不说通过考试招生违反相关规定,即使真的考试,初中可以考试,小学怎么考试?难道靠幼儿园大班的小朋友数学、语文、英语?

所以淘哥觉得考试不靠谱,未来的大学区制度,大概率还是采用积分制度。如果积分的话,可能住得近的小区就有积分优势了。

参考龙华的大学区制,比如说,买房的比租房的高,近的小区分数高一些,户口在本区域的积分高一些,在本区域住得久的分数高一些......

如果参考龙华高级中学北校区的经验,随着未来学位越来越紧张,大学区制度下,可能需要各项指标积分都很高才能顺理就读,虽然离得远的小区也能积分,但最终就读机会很小。

所以,只要深圳实验这所九年一贯制学校真的选址这里,对龙华玖龙台等周边社区,就是重大利好。

甚至即使退一步说,未来积分不考虑距离学校远近,住在距离学校近一点的社区,终归更加方便。

淘哥为何如此重视深圳实验光明学校的选址,因为这可是房价的最大刺激因素!

以百花片区的国城花园为例,建于1998年的老旧小区“国城花园”房子没什么亮点,但是二手房单价却动辄十几万、二十多万。根据链家显示,一个一室一厅的40多平的房子单价22万多,总价近千万!


究其根本原因,是因为国城花园是实验小学和实验中学双名校学区房,由此可见深圳实验学校对房价的带动作用真是超乎想象。

但是,淘哥再次提醒大家,规划中的学校的最终选址,还是要以教育局公布为准,上述一切分析只代表淘哥的推测,不构成具体买房建议。

NO. 2|短期看,光明是南山后花园

6月24日的深圳拍地,根据淘哥获得的消息,光明两块地的拍卖将非常激烈,将汇聚深圳乃至全国很多著名开发商,有多家龙头级房企都向淘哥私下表示:势在必得。

淘哥非常看好光明,对这次光明拍卖的两块地块,淘哥觉得未来如果政府不限价,房价能到6万,中期看,光明的核心区域房价到7-8万,可以预期。

淘哥对光明有一系列核心判断,与朋友们分享:

第一个观点是,短期看,光明是南山后花园,前景非常看好。

历史总是惊人的相似,就如同龙华之前被视为福田后花园,其实光明就是南山后花园。龙华从关外荒芜之地跃升为“宇宙中心”的奇迹之旅,光明也会重复这段历史,而且速度会更快,力度会更大。

因为南山比福田的经济实力更强,科技实力更强,辐射力更强。码农们的收入基数更高,增长更快。而光明的规划、可供开发的大块空地数量甚至还要强于龙华,因此,光明受到的刺激会比当初龙华更大。

华润城为何这么火?科技园的产业基础和就业人口是强悍的支撑。光明的楼盘,如果能把品质做上来,配上优质的学校和商业,就是下一个华润城。

每次上下班高峰期,淘哥路过地铁高新园站、科苑站时,都会被排队的人流所震撼:进地铁站都需要排队,更别提上地铁了。

看着这些黑压压的充满活力的年轻人,看着还在继续从周边的写字楼中,四面八方汇聚而来的人群,淘哥就会想,这帮年轻人未来会在哪里买房,住在哪里?

深圳湾已经顶豪化,只是极少数老板、股东、高管的选择。科技园普通的员工和中层,未来可能最佳的置业选择,就是住在光明。

为什么?因为南山和光明直接接壤,目前通过南光高速,未来通过地铁13号线,南山和光明之间可以非常快捷的联通。

这是昨天淘哥去龙光玖龙台踩盘之后,返回南山来福士广场吃饭时,记录的交通时间:32.9公里,刚好30分钟。

这么推算,基本30分钟左右,就可以到南山科技园、深圳湾。未来有地铁13号线,将更加方便快捷(这一点后续淘哥详细谈)

NO. 3|长期看,光明在再造一个南山

为何刚才淘哥说,光明是南山后花园时,加了一个词:“短期看”。

因为淘哥认为,光明的长期前景不仅仅是南山后花园那么简单,作为一位在深圳生活了十几年,见证了南山崛起的老深圳,淘哥感觉光明和南山的气质很像,光明现在是南山后花园,长远来看,光明是在再造一个南山。

南山有华侨城,光明有华侨城光明小镇;

南山有大学城、光明也有大学城,有中山大学光明校区;

南山有环西丽湖科教新城,光明有光明科学城;

南山以高科技产业闻名、光明正在承接南山产业转移;

南山有西丽高铁站,光明也有高铁站

......

比如说,华侨城在光明有超过11平方公里的光明小镇项目,看规划,有主题公园、有生态小镇、有特色商业、有森林公园、有现代农业庄园、有综合服务区、也有湖,几乎就是相当于在光明再造一个升级版的南山华侨城,而且面积是南山两个那么大不止。

淘哥获悉,华侨城光明小镇,未来也会有住宅供应,这个就很值得想象了。这么好的区域、这么好的规划、这么优质的资源,以华侨城的实力,未来会提供什么样的产品呢?价格又会到多少呢?

再重点说一下光明科学城,在粤港澳大湾区背景下,承载深圳科技创新使命的有三大重点区域:

北面规划建设21平方公里的光明科学城,布局一批前沿领域的大科学装置;

南面规划建设“深港科技创新合作区”,推动深港科创合作;

中间则是西丽湖国际科教城。

深圳提出依托这三个重点片区,争创综合性国家科学中心。

央视《新闻联播》曾重点报道了光明科学城

央视《新闻联播》:

“深圳宣布成立光明区,要在这里打造一个涵盖生物学、材料学、空间科学等重大科学基础设施的科学城

面向未来,深圳将通过大科学基础设施建设,进一步提升基础研究和源头创新的能力,不仅为高质量发展提供不竭的源动力,也将为粤港澳大湾区提供重要的创新引擎,再次开启深圳创新引领发展的新征程。

今年1月25日上午,广东省委副书记、深圳市委书记王伟中宣布:光明科学城正式开工!

光明科学城将打造成为综合性国家科学中心核心区作为粤港澳大湾区国际科技创新中心战略支撑。光明科学城的打造制定了具体、明确的目标:

到2020年,形成科学城建设基本框架体系,

到2025年,形成世界级科学城的核心功能,

到2035年,基本建成高度国际化的综合性国家科学中心核心承载区。

光明科学城 效果图

未来几年,光明科学城将进入快速发展建设期,作为科学城重要配套,中山大学深圳校区已经开建,公开信息显示,中国科学院深圳理工大学初步选址南山区或光明科学城。

未来科学城将进驻大量高科技高素质高收入的人才,必将带来相应的居住、消费需求。很多人已经敏锐地嗅到了未来的发展潜力,开始在周边布局物业。

......

光明的区域利好实在太多了,千言万语总结为一句话,淘哥认为,长远看,光明就是在再造一个南山。

2000年-2005年,华为中兴的年轻人买不起福田,选择了南山,最终这帮人成为了社会中坚,南山也成为深圳最火热的片区。

现在南山年轻人买不起深圳湾,可以选择光明。未来是你们的,未来是光明的。

NO. 4|最重要的财富轴线:地铁13号线

摊开地图,我们能发现,南山——光明——松山湖,这条南北轴线是大湾区最重要的科技轴线,甚至还能进一步向西北延申到广州各个科技节点。

这里集中了深圳湾及深圳湾超总、科技园、西丽高铁新城、留仙洞总部基地、西丽大学城、西丽湖科教新城、光明凤凰城、华侨城光明小镇、光明科学城、中山大学光明校区、华为松山湖基地等一连串极具发展潜力的片区。

南山——光明——松山湖这条科技轴线,未来也是高科技从业人员最集中、财富创造力最强、购买力最强的轴线,因此也是楼市前景非常看好的轴线。

这条科技轴线,未来将被地铁13号线完全贯通,给沿线物业价值的拉近提供了交通基础。所以淘哥称地铁13号线是大湾区地铁的黄金地铁线,科技地铁线

可以说,从光明——南山,最牛逼的高科技企业、最豪气的楼盘、最网红的商业综合体、最完美的山海河林资源,都在这一条地铁13号线上。

原本地铁13号线一期工程只通到石岩,但是今年年初深圳公布的地铁四期规划调整中,已经宣布地铁13号线北延到光明、南延到蛇口东角头的规划。

地铁13号线,将把在科技园工作的码农中产们,最重要的几个生活节点联系起来,家在光明、公司在科技园、休闲娱乐在深圳湾,偶尔腐败去香港。

这条地铁,真正让科技园的中产,居住在光明,工作在科技园成为一种舒适的可能。

南光高速会市政化改造,未来可能类似滨海大道,但是光靠南光高速还是不够的,流量一大就很容易拥堵。一定要有地铁。

而且,大家注意到没有,地铁13号线一路上基本都是换乘站,与深圳大量的东西走向地铁线接驳,这意味着去其它片区也非常方便!

另外,光明还有一条地铁6号线,作用和13号线类似,也是一条快线,不过它链接的是光明和龙华北站、以及福田。

而龙光玖龙台未来将与地铁6号线、13号线无缝接驳,是真正的地铁上盖物业。

NO. 5|光明房价中期估值:龙华9折

淘哥认为,未来几年看,光明就是第二个宇宙中心龙华,龙华当年房价暴涨的一幕,有可能在光明重现。

时间节奏上,随着地铁6号线、13号线陆续开通,光明各项规划建设,大批新盘推出,光明房价会迅速拉近与龙华的距离。

中期看,淘哥预计,光明房价应该是龙华的9折左右。

比如说,目前龙华最核心的北站和红山,有高级中学北校区名校加持、户型也不错的金亨丽、汇龙湾等楼盘,二手房价大概9.5万左右。未来光明最核心区域的类似物业,估值应该在8-8.5万。

考虑到高赠送的楼盘以后几乎不会再有,剔除这个因素,光明最核心的类似物业,有优质学位的,估值大体在7-8万之间。

龙华北站和红山,目前华业玫瑰四季、水榭123期这些比较优质次新房大概7-8万,光明未来类似物业,价格应该在6-7万。

大家千万不要觉得,淘哥对光明核心区优质物业未来估值6-8.5万的判断,是吹牛皮。你想想看,现在龙岗大运片区,带优质学校的二手房,比如阳光天健城、奥林华府、绿景大公馆这些,价格也是6-8万多。

而光明的未来不逊色于大运,毕竟距离南山、前海、宝安这些经济引擎和人口稠密区域都太近了。因此光明中长期看应该是超越大运的。

目前由于政府限价,淘哥预计龙光玖龙台的价格在5-6万之间,距离未来的估值标准,还有不小的空间,性价比很高。

事实上,在这个价位水平,整个深圳范围内,也没有几个更好的选择,所以淘哥说,这是近期淘哥最想买的楼盘。

NO. 6|玖龙台还有10万平商业、优质户型

玖龙台总建面高达75万平米,不单是双地铁上盖,而且自带约10万平米TOD商业,约4.6万㎡玖龙台市政公园,周边配套设施完善,对面就是光明区管委会。

这样的地段,在福田就相当于莲花山公园和深圳书城附近的雅颂居。在南山就相当于华润深圳湾悦府,在宝安就相当于壹方中心。

相信淘哥,你去现场看一次就会觉得淘哥说的真没错,喜欢上这个楼盘。放几张之前的图。

淘哥获悉,玖龙台二期户型是96-143平米,户型图放送一波,如下图,可以说,各个户型都有其特色。比如说143平米户型,7.3米的景观阳台令人过目难忘;121平米的四房,非常方正,南北通透,双阳台。110平的四房,四开间朝南,景观和采光很好。103的三房也是三开间朝南。而96平也可以做三房,门槛低。如果学区如很多人预期般不错,这种中小户型学区房也是很好的产品。





(本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点,不构成具体投资买房建议,楼市有风险,投资须谨慎。)

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由陶文杰创办,15年深圳房地产从业经验,历任南方都市报黄金楼市记者、新浪乐居深莞惠总编辑、深圳公司副总经理。现任深圳壹地产总编辑、创办《文杰淘楼》。

曾参与LEJU美国纽交所上市敲钟,世界顶级商学院,宾夕法尼亚大学沃顿商学院两次进修,并多次奔赴美国日本新加坡等国考察房地产,曾获“中国十大地产媒体人微博”称号。

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