X

“掉队”的万科商业?

作者:大江


王石:“不要轻易上高层项目,否则不是纪念碑、里程碑,而是墓碑。”(王石:《道路与梦想》)


郁亮:“我们对商业有恐惧感,商业要是泡沫来,比住宅厉害。”(2011年9月29日)


祝九胜:“今天再来反思这个问题,万科对经营性业务、服务性的业务,也就是转型后新增加的新业务、新赛道,有很多需要检讨的地方。”(2021年中期业绩会上)


从王石、郁亮到祝九胜的发言里,我们看到了万科几代领导者对商业态度的转变。


为什么会对万科商业感兴趣?


可能是源于祝九胜在今年中期业绩报告会上发表的“掉队”言论,“首先我不得不承认,我们在商业业务上,跟行业优秀的玩家对比尚有差距,这也是我们可以努力提升的空间。”


在查找资料前,我也曾先入为主认为万科对商业板块不上心,但纵观万科的商业之路,起步并不晚。


早在1990年,万科就开始涉及商业,曾经的华强北也因为万科商业而发展。


从规模来看,万科旗下的商业地产平台印力已经是仅次于万达的存在,还一度传出要上市。


30多年时间,万科商业经历了什么?


万科商业“掉队”了吗?


曾是深圳零售业的变革者

也是华强北商业的带动者


今年5月,华润拟分拆旗下华润万家超市赴港上市的消息引起热议,但可能很少有人知道,中国超市巨头华润万家的前身,是万科创立的万佳。


万科曾因多元化战略短暂涉足商业零售领域,最终也因王石确立住宅专业化路线,与万佳“分手”的很坚决。


后来王石还曾在书里描述过这种感受,“我卖掉万佳的那一刻松了一口气:‘我总算把万佳卖掉了。’”。


1991年底,万佳商场在友谊城购物中心B座四楼开业,营业面积达到了2000㎡,因过人的服务理念,很快在深圳零售行业打响了名号。


万佳扩张的很快。一年时间里在哈尔滨、成都、武汉、福州、乌鲁木齐、广州、深圳等地接连布局7家门店,但没想到开一家关一家,7家门店最后只剩下深圳店,连带着深圳店也处于亏损边缘。


也因为当时零售业不好做,直到2年后,第八家万佳店才姗姗来迟。


1994年7月,万佳在华强北路华联发大厦一楼推出了仓储式百货零售商场,这家商场的营业面积更大,有5000㎡,并且采用仓储式经营和平价销售模式。全新的万佳不仅得到了消费者和政府的认同,也引来商业同行的忌惮与竞争,华强北路很快变成商业黄金地。


万佳百货 来源:《道路与梦想》


后来零售行业知名投资人蔡景钟回忆表示,当时深圳华强北都是工业街和工业区,可以说华强北的商业就是万佳带起来的。


即使万佳获得成功,在商业领域有所建树,王石对住宅专业化的路线也没有变。


2001年,万佳以上市价格卖给了华润,而万佳的出售,标志着万科结束转型调整,也标志着万科在商业领域按下了暂停键或者说是清空键。


失之东隅,收之桑榆。走上住宅专业化的万科,逐渐坐上了全国房地产“龙头”的宝座。


这或许也不难理解,为什么此后王石对于万科进军商业地产一度持反对态度。


“静悄悄的转身”

万科商业形成四条商业产品线


万科商业地产的起步和发展,绕不开毛大庆这个关键人物。


翻开毛大庆的履历,很漂亮。北京人,北大博士后毕业,先后在新加坡雅诗阁、凯德置地任职。在进入万科之前,毛大庆已经在商业地产领域干了十多年。


从左至右为毛大庆、郁亮、刘肖 来源:钛媒体


为了挖到这个人才,郁亮不遗余力的撬了凯德两年墙角,才撬动了毛大庆的心。


后来在毛大庆那场高调的离别会上,郁亮还谈到这段“撬墙角”经历,“我花了两年时间挖他,吃了20多次饭。”


2009年8月,毛大庆正式入职万科。


人才是到位了,但这个时间点的万科,却还在纠结要不要做商业地产。


一边是以美国巨头帕尔迪公司为学习榜样的王石,坚持住宅专业化,另一边则是新生代职业经理人郁亮,想进军商业地产,谋划着住宅和商业地产八二开。


最后两人打了个商量,各退一步,商业地产做是可以做,但是只能先试试住宅配套的持有物业。


2010年3月26日,万科以10.04亿元的高价拿下了位于东莞市长安镇长青路地块,这里规划有一座约60层的超高商业建筑,尽管王石一再强调万科还是会以住宅开发为主,这一行为也被视为万科商业地产的开端。


曾经说过“万科不走住宅专业化道路了,我即使躺在棺材里,也会举起手反对”的王石,默许了万科的变化。“万科在静悄悄的转身”。


在万科转型商业地产最艰难时期,毛大庆压力大到患上抑郁症,整夜睡不着觉。此后接受媒体采访时毛大庆还能回忆起那段失眠时光,“一到夜里眼睛盯得跟灯泡似的……看待事情非常非常悲观”。


2011年6月28日,万科高调宣布了商业策略,既有定位中高端、打造城市综合体品牌的“万科广场”,也有社区商业品牌“万科红”及写字楼品牌“万科大厦”。


在此基础上,万科商业逐渐形成了万科广场、万科里、万科红及万科2049这四条商业产品线。


在试水商业地产三年后,万科开始将商业地产提升至集团的发展方向和战略高度,并于2013年1月9日宣布成立了商用地产管理部,也是由毛大庆分管。


同年11月,万科首个购物中心北京金隅万科广场正式营业,对于这个“万科广场”系列首个项目,万科是用了心在做,甚至打算做成其商业项目的代表作。


然而时过境迁,轻资产化改名后的北京金隅万科广场(现名悦荟广场)终究没能成为毛大庆期许下的万科标杆项目。


来源:联商网


就像当时的毛大庆也想不到,还有不到2年,自己就会从万科离开。


经历“宝万之争”

收购印力成“B计划”


毛大庆离开万科的时候(2015年),还差一个月就入职万科6年了。


那两年,他一直处于风口浪尖,先是因为“内部讲话”事件闹出很大影响,被离职传闻甚嚣尘上,二是不再执掌万科商业,万科商业由对商业并不怎么熟的丁长峰接手。


关于毛大庆离职原因,官方说法是因为创业,但坊间传言,一是因为毛大庆高调的个性和万科严谨的形象不符;二是因为高管对调制导致毛大庆在万科的影响力在减弱;再者,万科其实没有那么重视商业板块。


从2021年回头看,万科商业终究没有如同愿景那般,成为中国“铁狮门”。


2015年到2017年那三年里,万科还经历了著名的“宝万之争”,这场闹剧,最终以万科换帅、“野蛮人”姚振华被罚告终。


但对于这场姚振华的狙击,万科并非全无准备和退路,退路或许就放在了商业上——收购黑石旗下印力集团。这一行为也被认为是万科巩固管理层控制权,应对股权之争的“B计划”。


2016年8月21日,万科披露以近130亿的价格收购了黑石旗下的印力集团。


万科还特地成立了两个商业地产投资基金,将旗下42个商业项目打包给了投资基金,委托印力来管理,不少万科的商业项目都改成了印力的“印力”系列。


2018年1月,万科联合印力、Triwater,以83.65亿的价格拿下了凯德在中国的20家购物中心,这些购物中心也全部交由印力来运营,并陆陆续续改名为印力旗下的“印象”系列。


到2020年,印力的商业地产规模已经仅次于万达了。


但商业规模仅次于万达的是印力,似乎和万科商业没什么关系。


商业项目之间参差不齐

万科商业与印力融合度不高


“万科商业资产,没人搞得清楚。”


在网上看到这句话的时候,我有一种深以为然的感觉,一方面万科保密性工作到位,另一方面也是因为一直以来其专注于房地产业务,商业领域倒显得不那么突出。


近期,我也实地探访了万科在深圳的几个商业项目,包括龙岗万科广场、龙岗阳光里、万科红生活广场及深南万科里,尝试对万科商业拆解一二。


1、好的商业项目难以复制,商业项目之间参差不齐。


在万科今年的中期业绩发布会上,总裁兼首席执行官祝九胜这样评价万科商业,“在管理上最大的难题或困惑在于,万科既有像上海印力这样做得好的,也有一些城市做得不够好,总结一个二元特征就是——好的很好,差的不及格,所以业绩总量呈现到报表就不怎么样。”


聚焦到万科商业,从我实探万科商业在深圳的几个项目现场来看,也能看出点这个问题,万科广场、万科里、万科红等商业产品线之间的感受差别很大。


就我自己的逛感而言,深圳龙岗万科广场是最舒适的,不管是定位还是规划都很清晰,品牌也很不错,人气也还可以。旁边阳光里的餐饮在中午正饭点都没什么人。


龙岗万科广场


龙岗万科广场


阳光里


深南万科里可能因为靠近东门老街,本身面积也不大,业态以餐饮和儿童教培为主,人气一般,这里的奈雪的茶和吉野家即使在周五晚上人气都比较一般。



万科红生活广场简直可以用“脏、乱、差”来形容,都是些便利店、药店、水果店、理发店等,就靠一个沃尔玛撑着。品牌与品牌之间完全没有规划,并且招的很多教培店都关门了,现场很多空铺甚至都没有装修,还是毛坯。




2、产品线难以厘清。


早在2016年,根据赢商网公开报道,万科商业就已经形成了“万科广场”、“万科里”、“万科红”、“万科2049”四条商业产品线,“万科广场”系列为一站式购物中心,其他三个皆为社区商业。


此外,万科商业还有“万科生活广场”(社区商业)、“万科里街·阳光里”等产品线,仅社区商业就有4条,产品线划分非常多。


值得注意的是,印力旗下也有“印象”系列的四条商业产品线,包括区域型购物中心印象城、片区型购物中心印象汇、社区商业印象里及超大型购物中心/目的地商业印象城MEGA。


从印力集团的官网来看,万科广场系列的定位已经修改为“家庭型购物中心”以示区分。但从龙岗万科广场的现场来看,更像是区域型/一站式购物中心而非家庭型购物中心。


来源:印力官网


并且目前不管是在万科官网还是印力官网,都看不到“万科红”、“万科里”、“万科2049”、“万科生活广场”等这些社区商业的介绍板块。


笔者也咨询了印力内部人士,其表示目前确实有万科的商业项目是交给印力做的,也并没有改名,比如武汉新塘万科广场。


对于如何区分商业项目到底是印力运营还是万科商业运营,其表示要看场内挂的logo是带有vanke还是scpg。


3、万科商业和印力融合度不高。


尽管2016年就收购了印力,但万科商业与印力融合度并不高。


去年媒体还报道万科南方区域新设商业事业部,没有融合印力集团架构。此外,可能因为印力有上市计划,万科和印力没有并表。


笔者从印力内部人士了解到,目前印力商业和万科商业还没有完全打通,同属于万科集团,但内部还是两套体系。


笔者又咨询了万科商管内部人士,其表示南方区域交给印力运营的基本没有,南方区域“万科”系列和“印象”系列基本上还都是万科商业和印力商业各自分开运营。


由此也可以看出,万科商业和印力商业在南方区域融合度并不高,基本上还是分开管理和运营状态。


这种状态可能会随着今年6月王海武调任印力总裁带来改变。


2020年万科商业营收不到印力一半

万科商业真的“掉队”了?


2012年,万科敏锐地感觉到市场变化,率先提出房地产进入“白银时代”,但在应对这场洪流里,万科的反应却始终慢半拍。


这十几年,是国内商业地产快速发展的时间,出现了华润、中粮大悦城、万达等转型成功的商业地产商,不少房地产商也尝到了商业地产的甜头,开始积极拆分商管上市。


而更早就曾涉足商业零售领域的万科,在转型商业地产上,似乎是“掉队”了。


但说它掉队,又没完全掉队。一方面万科商业在广州永庆坊、深圳南头古城等旧城活化项目上表现出色,万科旗下商业地产平台印力的商业地产规模也仅次于万达;另一方面,对外万科商业整体的营收数据却远不如其他同行好看,对内万科商业也不如旗下印力表现出色。


在今年年初发布的2020年年度财报里,万科也第一次将商业运营的数据写进财报里。


从数据来看,去年万科商业业务营业收入为63.22亿,其中印力管理的商业项目营收为42.22亿,这也意味着万科管理的商业项目营收约为21亿,不到印力营收的一半。


来源:万科2020年年度报告


列出的商业项目里,除了深圳龙岗万科广场,其他都是印力在运营。


来源:万科2020年年度报告


“你怎么看万科商业?”


“本来是有先天优势的,但是没有把握住赛道,现在大家都上了这个赛道,想弯道超车优势就不明显了”,某位业内人士如是说。


参考资料:

1、《道路与梦想》 王石;

2、《大道当然:我与万科(2000-2013)》 王石;

3、《多面王石:万佳往事,万科大战,他的下一战》 来源:灵兽,作者:陈岳峰 姜海峰;4、《商业地产系列之十四万科悄然转身商业地产》来源:中投顾问;

5、《专访毛大庆:“重运营”成万科转型商业地产第一位》 2014.6.03,来源:赢商网北京站 记者:王培培;

6、《万科广场+万科里+万科红+万科2049 万科布局4大商业产品线》 2016.9.20,来源:赢商网华中站;

7、《毛大庆与郁亮在万科的最后离别对话:“不希望老了还被人定义我是开发商”》 2015.3.10,来源:钛媒体;

8、《万科收购印力集团完成交割 留三大“谜团”》 2016.11.02,来源:新京报;

9、《万科整合印力成立商业地产投资基金 为REITs铺路》 2017.3.18,来源:同花顺;

10、《万科南方区域设置商业事业部架构 成立8大城市单元》 2020.7.06,来源:财联社。


你对万科商业有什么看法?

欢迎留言评论~