新加坡地产巨头城市发展的市值波动引发业内关注。截至2025年2月，其股价跌至5.01新元，市值重估与净资产价值的背离程度突破金融危机以来极值。这场持续发酵的董事会权力博弈背后，分析师指出更深层的转型困局亟待解决。
来自新加坡兴业银行的资深产业分析师维杰通过数据建模发现，城市发展在2022至2024财年间净负债率攀升18个百分点至69%，与同业UOL和凯德呈现明显反差。他建议分拆重资产部分，构建双轨运营架构：保留资产管理、酒店运营等轻资产矩阵，而开发业务可纳入私人资本进行战略调整。
轻资产运营模式的核心在于通过管理第三方资产实现多元化收益。不同于传统地产开发的长周期回报特性，这种模式能创造稳定的运营现金流。已转型的业界标本显示，凯德投资在剥离开发业务后近三年股本回报率提升12%，而专注亚太核心地段的香港置地也实现了估值修复。
星展集团房地产研究部门负责人陈伟祥指出，当前资产并购潮中的投资者更倾向可预测收益结构。数据显示，吉宝和雅诗阁完成轻资产重组后，股价波动区间收窄40%，印证了市场对这种运营模式的认可。
值得注意的是，城市发展早在2014年即与黑石集团设立跨境投资平台，但由于英国房地产信托项目受阻等外部因素限制，在轻资产转型赛道落后于同业。辉利证券分析师刘淼认为，这种战略调整存在阵痛期，初期或面临收益稀释压力，但中期来看有显著估值提升空间。
摆在管理层面前的现实挑战还包括区域战略再平衡。虽然中国和英国市场出现阶段性波动，但多位分析师强调，海外市场始终是新加坡地产商的必选项。维杰特别指出，新元强势周期下海外并购需严格控制资产质量，并建议通过结构化金融工具对冲汇率风险。
同业转型启示录
凯德2021年启动的重组计划成效显著，其投资管理平台利润占比已达65%，验证了"资产管理+收益业务"的双轮驱动逻辑。与此同时，城市发展与丰隆系资本结构的重组进程，或将影响整个家族企业价值中枢的重构。
风控警示
FSMOne研究员认为，房企海外扩张需建立"风险预警沙盘"，重点关注目标市场审批壁垒、租赁法律变化及税制差异。数据显示，2022年以来澳大利亚地产投资的平均回报率受加息冲击已缩水28%，突显跨境投资的复杂性。