美国近期公布的2月CPI数据意外回落，叠加国内经济衰退风险指数攀升至40%，引发市场对美联储加快降息节奏的预期。受益于资金避险需求提升，新加坡房地产投资信托市场（S-REIT）展现强劲反弹势头。
数据显示，iEdge新加坡REIT指数持续四个交易日上扬，截至3月13日累计增幅达3.8%。这标志着市场资金正流向具有稳定收益特征的房地产信托板块。
金融巨头摩根大通发布深度报告指出，美国降息周期或将推动S-REIT融资成本显著降低。该机构测算数据显示，若今年两次降息如期而至，将有效改善信托基金运营成本结构。目前该指数股价较2024年9月峰值仍存15%增长空间，政策转向预期成重要催化剂。
野村证券策略团队建议投资者优化资产配置，表示当美国国债收益率下行时，REIT将表现出战术优势。这种优势源于融资成本下降和资产估值提升的双重驱动。
利率周期联动效应凸显
星展银行证券专家详细解析利率变动对REIT的影响机制：首先定期利率下调能降低融资杠杆成本，其次REIT股息较债券收益更具竞争力，最后资本化率调整将推高物业估值。这些要素共同构成板块上涨动力。
新加坡兴业银行研究总监维杰指出，虽然持续三年的价值低迷后迎来复苏契机，但特朗普政府关税政策的反复性仍为市场带来波动风险。不过从估值水平看，S-REIT整体市账率仅0.83倍，远低于历史均值，已具备长期投资价值。
机构力挺REIT投资价值
多家专业研究机构已上调行业评级：
- 中国银河国际证券看好凯德腾飞信托（CLAR）、吉宝数据中心信托（KDCREIT）等优质标的
- 星展银行团队重点配置涵盖商业、工业、物流等多元品类的六大信托
- 兴业银行则建议关注凯德系信托及宝泽亚太REIT等具备抗周期能力的资产
FSMOne投资顾问陈秋伊强调，当前估值洼地显现但精选策略更为关键：“运营稳健、派息稳定的头部REIT方可真正受益于货币政策转向带来的市场红利。”
数据分析显示，借贷利率每降低0.5个百分点，可使REIT运营成本削减约8-12基点。随着十年期美债收益率从年初的4.8%回落至4.3%，市场开始重新评估房地产信托的资产价值。