新加坡上市房地产发展商的股本回报率（ROE）表现欠佳，未能达到市场预期的10%以上水平。据星展集团（DBS）研究分析，若ROE仅维持在中高个位数，发展商的股票可能面临市账率（P/B）折价的风险。这使得投资者长期持有此类股票的策略变得困难。
星展集团房地产研究主管陈伟祥在最新行业报告中指出，尽管近年来本地发展商通过增加股息派发来吸引投资者，但这种做法对股价的正面影响通常较为短暂。即使是高回报的发展商获得评级上调，也往往是一次性的短期效果。研究建议，发展商需要重新审视资本结构，以实现更可持续的回报率提升和估值增长。
为了改善股权效率并提升回报潜力，星展提出了一种策略：发展商可通过剥离非核心资产，将资本返还给股东。这种方式能够优化资源配置，同时提高股票估值。此外，将稳定资产分拆设立房地产投资信托（REIT），或重组成合订证券（stapled security），也被认为是释放价值、最大化回报潜力的可行路径。对于希望保留资产控制权的发展商，合订证券信托是一个值得考虑的选择。
陈伟祥进一步指出，此类重组方式有望将发展商的估值提升至少20%。不过，具体效果还需视住宅项目与投资性房地产的占比而定，因为投资者对发展商和REIT的估值标准存在差异。他提到，华业集团（UOL Group）具备设立REIT的潜力，而国浩房地产（GuocoLand）、香港置地（Hong Kong Land）以及和美置地（Ho Bee Land）在推出REIT或采用合订证券模式方面的可行性更高。
然而，重组的成功与否并非仅靠发展商自身决策。东方汇理财富管理亚洲首席策略师陈达德在接受《联合早报》采访时表示，市场环境是影响重组成效的重要因素，包括供需平衡、竞争格局以及利率水平等。FSMOne新加坡研究及投资组合管理部研究分析员陈秋伊也强调，在合订证券架构下，房地产发展实体与REIT各自有独立的管理和战略目标，若缺乏完善的治理框架，可能导致管理权限分散或利益冲突。此外，新加坡对合订证券有严格的监管要求，发展商需确保合规并优化税收效率，否则可能面临法律风险或财务压力。
值得注意的是，过去三年多新加坡未有新的REIT上市。为振兴本地证券市场，新加坡金融管理局证券市场检讨小组于2月推出第一轮措施，包括总值50亿元的证券市场发展计划，旨在吸引更多首次公开售股和活跃股市氛围。尽管如此，分析师认为，估值复杂性、治理挑战以及法规要求仍是发展商在重组过程中可能遇到的障碍，或令部分企业望而却步。
另一方面，利率环境的改善为发展商带来一定利好。陈伟祥表示，过去两年利率压力有所缓解，新元隔夜利率（SORA）已降至2.3%至2.4%，预计还将进一步下调，主要因美国联邦储备局今年可能降息两次。相比一年前，发展商的融资成本降低了约一个百分点，这有望使今明两年的项目盈利超出预期。尽管本地发展商拥有成熟且能稳定创收的资产，通过重组提升回报潜力可期，但市场多方挑战仍需谨慎应对。