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深圳要学新加坡?城中村统租房改革,真正做到来了就是深圳人?

#5月财经新势力#


深圳最近热浪来袭。在巨大的供电压力下,一些城中村开始停电。炎热的天气让租户们难以入睡,纷纷抱怨年年修电路,年年到最热的时候就停电,无奈之下只能恨自己赚钱少,没办法住进租金更高的花园小区,甚至在深圳拥有一套自己的商品房。

在深圳2000万人口中,有超过51%的人居住在城中村。这些农民自建房,因为低廉的房租,让无数深漂有了一个容身之所。曾经在白石洲塘头一坊12栋的308房居住的歌手陈楚生,成名之后写了一首歌就叫《白石洲》。

尽管城中村环境脏乱,空间拥挤,线路老化时不时停电,但至少相比起北京、上海的房租来说,算是对打工人最友好的一线城市了。

如今,深圳市政府开始对城中村进行一项改革,要将过去由房东、二房东们自行招租的房子统一起来由政府招租,而先行改革的地方,叫做白芒村。

白芒村位于南山区,紧靠着关外的宝安区和龙华区。当年设有白芒关,在需要查身份证才能进入深圳关内(市区)的年代,白芒关还有武警把守。

从白芒村到深圳南山科技园,地铁50分钟,高峰快线30分钟,对于科技园的打工人来说,也算是一个不错的落脚点。

从2023年5月27日开始,深圳市政府出面与白芒村的房东们签约,一般都签订10年以上的长租协议,升级改造之后再进行出租,部分可纳入政策性保障房体系。

也就是说,深圳市政府亲自下场,成为史上最大的“二房东”。

这个政策一出,最为开心的就是当地房东,因为为了高效快速完成签约,政府部门给房东们开出了难以拒绝的条件,承诺给到的租金普遍上浮30%以上,最高者接近翻倍,

以至于有房东在网上发帖感谢政府。招租有人帮忙,自己只需要坐收房租,而且还比以前要高出许多,当然欢天喜地了。


但最为担心的,还是租客。因为有的房东为了尽快签约,已经开始给租客下逐客令了。

尽管后来当地政府出来说这属于个别房东的个别行为,已经勒令整改,目前并不会强迫大家搬家,并且如果搬的话政府还将发放补贴。并且无论搬离与否,符合就读条件的都会保留学位。


但是,这并不能消除租客们更为担心的事情,那就是房租的上涨。

按照当地政府的说法:改造后的大部分房源,单套租金与改造前基本持平,个别房源有上涨也不会超过原有租金的10%,同时水电费以民水民电为标准。

可要知道这种投入大量资金进行改造,却不涨租金的事情,很难符合常理。签约和改造都是要花很多钱的,这笔钱要怎样收回呢?这一次统租房改革,是由微棠(深圳安居房集团下属企业) 投入了5000亿,计划统一收编40万套农民房进行改造。

除非,这是深圳市政府在让利于民,要补贴广大租户,让大家即便居住在城中村,也能享受到配套的物业、整洁的环境,不用担心用电高峰期停电,真正做到来了就是深圳人。

有人就在网上说,深圳正在学习新加坡的组屋制度,这是大好事。

那么,深圳真的有能力学习新加坡的组屋制度,让市民们都能不再为了高昂的租金和房价烦恼,都可以轻松拥有属于自己的有尊严的居住环境吗?

要回答这个问题,我们需要把组屋制度,也就是由政府出面进行统一建设,然后再低价租售给市民的福利政策的原理说清楚。

只要清楚了这背后的原理,那么不管深圳这次统租房改革的细则有没有全部出台,是不是由政府投资兜底,会不会涨房租这些都不重要了。

根据新加坡“2020年全国人口普查”的数据显示:2020年新加坡有137万户家庭(包括公民和永久居民), 近九成(87.9%)的居民家庭是居住在自己拥有的房屋内,可以说基本做到居者有其屋。

那弹丸之地的新加坡是如何做到的呢?这就要说到组屋制度能够成功的关键,那就是土地制度、税收制度和住房金融三者共同合理的发展。

当年新加坡也是一个住房非常紧张的国家,大量居民只能居住在自行搭建的棚户里面,类似于贫民窟。但是在李光耀的人民行动党上台之后,开始履行他们竞选时承诺的“居者有其屋”计划。

主要从三个方面着手。

第一是土地制度。

新加坡具有前瞻性地在未来50年的视角规划土地,通过大规模填海造陆、集约型用地等方式提升土地面积及土地使用率。

新加坡的土地出让金并非由政府机构直接支配运用,而是必须以政府储备资金的形式缴纳到国库,并需由总理和总统共同签署方可使用。这一规定限制了政府通过大规模出售土地以增加财政收入的能力,因此在新加坡没有“土地财政”这一说。政府不靠卖地赚钱,房地产也不是新加坡依赖的产业。

第二是税收制度。

新加坡有着相当高的房产印花税,对第一套住房不征收房产税,但从第二套开始,对公民征收12%税率,第三套及更多时征收15%;对于永久居民则第一套住宅征收5%,第二套及更多时征收15%。

另外新加坡对于外国人购房征收极高的印花税,长期以来高达30%,2022年因为大量资金涌入新加坡购买房产,为了抑制市场过热,直接翻倍到了60%。

这对于打击炒房有着显著的效果。而且以新加坡目前的房屋保有率,绝大部分人的住房需求都解决了,没有炒房客多大的空间。

第三是住房金融。

新加坡于1955年就开始了公积金制度,1970 年代开始逐步提高了缴存率,缴存比例一直维持在30%以上,在上世纪80年代中央公积金总缴存比率甚至一度达到50%,目前新加坡以37%的公积金缴存比率在世界排名居前。基本上由雇员缴纳收入的20%,雇主缴纳17%。

这相当于是一项由政府主导的强制长期储蓄,这个比例算是很高了。但要注意的是这里的公积金并非只是我们国家的住房公积金,而是类似于我们的五险一金,还包含了医疗、退休、教育等等方面的社保项目。

新加坡人可以在购房、医疗、退休和教育等方面提取自己的公积金,尤其是在购房组屋的时候,直接用公积金里的钱支付首付,首付只需10%。

首付解决了,新加坡政府还帮助居民还房贷。这办法就是强制组屋购买居民购买一个房贷保险,假如居民的家庭发生变故,无力支付房贷,那这个保险就可以用于房贷的支付。

在新加坡这样一个寸土寸金的地方,三房式组屋的价格在20万新元之间浮动,约为100万人民币。

另外新加坡政府还有额外的购房补贴,家庭收入低于一定数目的就可以申请。这样算下来,即便是新加坡的穷人,也能够拥有自己的房子。

2021年新加坡人均收入(GNI)10.24万美元,高于中国香港的7.06万美元,但房价格却比香港要低得多,这也是令香港人无比羡慕的地方。

可以说新加坡政府在房地产行业实行的是“计划经济”,由政府自建的组屋占到整个房产市场的80%,在几乎垄断了房产市场之后,政府却没有以此盈利,而是将它作为一种最重要的公民福利让利给了人民。

土地制度、税收制度和住房金融这一套组合拳下来,让新加坡成为亚太地区住房保有率最高的国家,并且没有建立在人民超高的房贷负债率的基础之上。

看清楚了新加坡组屋制度背后的原理,我们再来回看深圳这次的统租房改革,很难找到类似的制度支撑它能够发展成为“新加坡模式”。

首先这次改革并没有起到降低住房成本的效果,反而被改造过的农民房,摇身一变成了公寓,租金还可能比之前高出10%。

另外如果农民房的租住成本上升,势必要将带动深圳其他类型的房租的上涨,其结果就是,开心的是深圳市政府和房东,发愁的是深圳的打工人。

要学新加坡模式,不是仅仅学个一招半式,只学习由政府统一支配房源,而不学背后的税收、公积金、土地制度。这肯定是行不通的。

因为前期需要投入,维护运营也需要钱,没有一个配套的制度,不由得让人担心这些钱到底由谁来出?不要始于“白芒”,终究“白忙”。

以上只是我个人的愚见。目前深圳的统租房改革刚刚开始,具体后面会出台怎样的政策还不得而知。我们当然希望地方政府可以动用自己的力量,改善市民的住房条件,让奋斗者们可以有尊严的生活,真正做到“来了就是深圳人”了,走出符合自己国情的特色模式。