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狮城房价问鼎亚洲:人气旺上加旺,新加坡加码灭火

李韬(化名)在中国香港和新加坡两地分别生活工作逾十年,他在接受第一财经记者采访时直言,两座城市房价近年来背道而驰。“香港房价跌了两年,新加坡则涨了两年。”

李韬目前在新加坡一家金融机构负责超高净值人群财富管理业务,他向记者解释了当地房价飙升的原因:“过去一年半时间,许多金融机构、跨国企业高管移民至新加坡,无论是当地的购房还是租房需求都得到显著增长。”

李韬的观察亦有专业的统计数据支持。

一项最新研究显示,新加坡私人住宅价格和租金超越中国香港,问鼎亚洲。

研究机构城市土地学会(UrbanLandInstitute,ULI)于5月30日发布《2023年ULI亚太住宅可及性指数报告》,报告显示,2022年,新加坡私人住宅价格中位数为120万美元(约合853万元人民币),位列亚太地区各大城市房价之首,当地房价在2021年暴涨10.6%之后,去年继续大涨8.6%。

中国香港和澳大利亚悉尼分别为房价第二和第三高的城市,其中,中国香港私人住宅价格中位数为116万美元(约合824万元人民币),较2021年锐减15%;悉尼房价中位数为98万美元(约合696万元人民币)。

该调查覆盖了中国、澳大利亚、印度、印度尼西亚、日本、菲律宾、新加坡、韩国、越南9个亚太国家的45个城市,涉及城市总人口达35亿,约占全球人口的45%。

报告指出,新加坡房价急剧上升的主要因素包括以下几点:大批海外移民涌入新加坡;年轻人搬离多代同堂家庭以寻求更多个人空间;过去数年疫情导致建筑材料和劳动力短缺,令新增住房供应减少。

加码购房税开始奏效

李韬告诉第一财经记者,最打动中高产阶级和富豪的一点是新加坡的安全性。“新加坡是世界上治安最好的国家之一,社会氛围和善,注重保护女性权益。另外,新加坡税率较低,也符合全球富豪的避税需求。”

皓策资管董事总经理王巍立也对第一财经记者表示,新加坡曾在2010年前后收紧移民政策,但在2020年,当全球传统移民大国纷纷收紧相关政策,新加坡选择放宽移民门槛,故吸引大批外国高资产人士。

除了移民人口增长,王巍立认为,还有两点原因推高狮城房价。一是当地国内生产总值(GDP)近年保持强劲势头,人均GDP达亚洲第一、全球第五;二是,近十年来,新加坡新增商品房供应始终非常有限。

“新加坡每年约有1.5万~2万套的新增购房需求,而实际供应维持在1万~1.3万套左右,一直处于供不应求的状态。在这样的常年经济增长、人口流入、供应紧缩的背景下,新加坡楼市大幅升温。”王巍立说。

大量资本和高薪人群涌入,令新加坡房价三级跳,当地政府于4月底再次出手加码购房税,以为房价降温。

根据新政,自4月27日起,购买二套和三套房的新加坡公民,税率均上调5个百分点,分别调高至30%和35%,外国买家购房税率更是提高一倍,由原来的30%跃升至60%,这是向外国人征收购房税的全球最高水平。外国买家在温哥华置业支付的税率为29%,伦敦、墨尔本和悉尼的税率在14%左右,纽约的税率仅4.3%。值得一提的是,这已是该国16个月内第二次调高额外买方印花税。

新加坡财政部、国家发展部和新加坡金融管理局在一份联合声明中作出解释:“当地人购买自住房屋的需求一直特别强劲,当地和外国投资者对我们的住宅房地产市场也再次产生兴趣。如不加以控制,价格可能会超过经济基本面。同时,价格相对于收入的比例也有持续上升的风险。”

“就在上述消息公布当晚,我正和一位准备举家移民新加坡的外国友人聚餐。”李韬告诉第一财经记者,“他当时已经计划缴纳30%的额外印花税,结果新政来得猝不及防,他当即决定由购房转为租房。”

新加坡政府重拳出击已经打乱了部分市场秩序。在需求端,购房成本飙升之下,买家观望情绪加重;在供应端,一些开发商选择推迟项目开盘,以观楼市变化。

李韬表示,楼市降温措施影响大批买家,实施满月有见起色。“短期而言,新加坡住宅价格有望止涨,但也不会下跌。而租房市场或因承接了那些不再购房人士的需求,租金仍有上行动能,只是去年基数已经很高,今年继续大涨的可能性不大,可能只会录得微涨。”

王巍立称,在抑制炒家炒高楼市方面,新加坡一直较为坚决和严厉。“4月末当局提高购房门槛之后,我们判断,购房资金流入会有所抑制,但相关政策无法阻止产业人口以及移民人口涌入,加之高端出租公寓供不应求的局面难获改善,通胀依然居高不下,公寓租金仍会延续一段上扬态势,但整体涨幅会逐步收窄。”

据ULI的数据,去年新加坡每月租金中位数约为2600美元(约合1.8万元人民币),较2021年飙涨三成,同样为亚洲最贵;悉尼紧随其后,当地独立屋租金中位数约为1960美元,公寓租金价格为1730美元;中国香港排在第四,租金中位数为1690美元。

可负担性居亚洲之首

虽说房价和租金高企,不过,新加坡房屋可负担性却在亚太地区名列前茅。

ULI报告显示,新加坡房价中位数是家庭收入中位数的4.7倍,住房拥有率常年保持在90%以上。相形之下,中国香港、菲律宾马尼拉、越南胡志明市等城市的住房可及性则受到严峻挑战,房价中位数约为家庭收入中位数的20至35倍。

李韬解释称:“在新加坡,高达80%的人口居住于政府组屋,相当于中国的经济适用房。新加坡年轻夫妇大学毕业后工作三五年,就有能力购买政府组屋,而且供款压力较小,基本上公积金就能覆盖月供。”

据新加坡教育文化促进会官方网站信息,政府组屋的租金和售价由政府确定并低于市价,准市场价约为市价的四分之一,由此造成的收支差额由政府通过预算津贴的方式,从出让土地的收益中弥补。组屋计划实施二十多年,为98%以上新加坡人解决了住房问题,住房自有化率高达81%。