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新加坡住房模式是否适用于深圳


最近网传深圳住房要学习“新加坡模式”,那么,了解下新加坡房地产模式到底是怎样的。新加坡住房制度实现了“居者有其屋”的目的,建立了多层次的住房体系,通过一整套调控制度有效抑制了投机炒作。新加坡的住房体制是以公共住房为主、私人住宅为辅,包括“廉租房—组屋—执行共管公寓”和“公寓—有地私宅”,能够满足不同层次的住房需求。

在公共住房方面,组屋的价格大概是每平米5000新币左右,新加坡家庭月均收入中位数是8700新币,房价收入比为4.5,较为合理。在私人住宅市场方面,新加坡公寓均价大概在1.7万新币左右,是组屋均价的三倍多,主要满足于具有投资需求的居民。在市场规模方面,新加坡房地产市场以政府组屋为主,占比73%;以私人住宅为辅,占比26%。

政府通过对组屋市场的有效调控能够实现房地产市场整体稳定,私人住宅价格的波动对整体市场冲击较小。在这样的房地产市场中,投机行为就会比较小,购买私人住宅的主要目的是改善生活品质,并不是投资获利。

新加坡是一个城市国家,面积较小,深圳作为一个新兴城市,与新加坡有一些类似的地方,那么新加坡的经验按理说是可以在深圳一定程度上借鉴和实施的。近些年,深圳房地产市场发展似乎与新加坡有点类似,一方面政府逐渐减少对土地财政的依赖,另一方面加大对公共住房的投入。

深圳的公共租赁住房发展新目标是110万,计划未来5-8年中每年公共租赁住房建设10万套。如果这一政策能够实现,将促进深圳市住房供需矛盾得到缓解。与此同时,深圳还需要进一步完善商品房市场,尽量满足具备投资需求的群体。如果要达到新加坡的效果,5-8年之后深圳房地产市场的公共住房占比要达到60%以上才行。只有这样,才能通过调控公共住房市场供给和价格,实现对整体房地产市场稳定管理的目标。

需要注意的是,新加坡的经验可以借鉴,但并不意味着能够完全照搬,毕竟深圳与新加坡有很多差异。

首先,深圳是一个城市,不是一个国家,无论在经济社会方面还是行政管理体系方面都不是完全独立;而新加坡是一个独立的国家,自主性高。这注定了深圳和新加坡的差异性。只有在符合我国宏观环境的基础上,在深圳实施相关住房政策探索。

其次,深圳是个外来人口不断增长的城市;而新加坡人口相对稳定。人口流动对房地产价格的影响非常大,有大量人口净流入的城市,房价普遍上涨。在这样的情况下,可能会导致新加坡房地产模式积攒的经验在深圳失效。除非深圳实施严格的户籍准入限制,但是这与中央要求放宽城市入户的基本原则是相悖的,也与深圳的“抢人”政策是相悖的。

再次,大规模公共住房投放需要巨额财政投入,这就需要依靠高税负和高杠杆作为支撑。如果要把深圳公共住房比例提升到60%以上,巨额的财政支出是否能够承受,这需要评估。从全球主要高福利国家来看,弥补财政的办法主要有两个:提高宏观税负(例如北欧国家高税收)、提升政府杠杆率(例如南欧国家高杠杆)。拿新加坡与香港作为比较:新加坡楼市稳定,税负相对高;香港房价高,税负相对低。

因此,新加坡房地产模式存在诸多可以借鉴学习的地方,但是完全照搬的可行性或许并不大。这需要根据深圳的具体情况因城施策,最终目标是让市民“居有其屋、住有宜居”。

(刘学智/学之智原创作品,转载请注明出处及作者。)