如果是知识城楼盘销售是一场长跑,那么跑在前面一直处于领先的无非就是万科幸福誉了,幸福誉极致的户型设计赢得了刚需者的心,放眼整个知识城板块,基本上无敌手,而今天我们要说的主人公则是保利拾光年,户型产品也是极致刚需设计,直接对标幸福誉。可谓摩拳擦掌,跃跃欲试,对于万科幸福誉来说,一场真正的硬仗要来了。
保利拾光年原本是万科幸福誉准备做四期的地块(这个之前在大陈关于幸福誉的文章有提到),却被保利虎口夺食,才有了今天的拾光年,话不多说,我们一起随着大陈深入了解下。
现场实拍
导读:
(1)基本信息
(2)区位价值
(3)配套价值
(4)户型优势
(5)不利因素
(6)大陈个人建议
(1)基本信息
项目基本信息
(2)区位价值
中新广州知识城是继苏州工业园、天津生态城之后,中国新加坡两国又一跨国合作的标志性项目,是广东省以及新加坡政府共同倡导创立的广东经济转型样板。目前已初步建设形成“8轨+5高+7快”的交通网络体系,在轨道交通方面,主要依靠着14号线地铁、21号线、穗莞深城轨等,整体规划北部(高科技产业园)、中部(商务办公)和南部(生活居住)三个区域,目前保利拾光年之是处于板块住宅区集中的南部住宅区。(关于知识城的大陈就不展开了,后续大陈会针对知识城做一个更深入的一part来讲)
知识城规划
保利拾光年位于万科幸福誉三期旁边,靠近黄埔天誉小学,距离何棠下地铁站步行距离2.2公里,目前有小区楼巴可以接驳地铁站,但未来是否长期运营,待定。
卫星图
(3)配套价值
1、教育配套:
幼儿园:小区配套幼儿园
小学:就近入读很大机会是分配到天誉小学(公立),但天誉小学目前是匹配幸福誉三期,未来还有幸福誉五期,很大机会也是分配天誉小学,天誉小学规划是36个班,也就是每个年级6个班,平均一个年级是6个班,一个班匹配40-50名,每年级是240-300人,按照这样计算,如果要同时满足幸福誉三期,五期,加上拾光年的业主适龄儿童入读,后续肯定需要摇号。
开车经过录得视频的截图,不是很清晰
中学:在中学范围内,广州实验中学,会元中学都是在学区范围内,但会元中学是属于万科牵头引进,除了4个班是给到会元小学直升之外,另外四个班才会开放给幸福誉其他期,还有天韵的业主,所以会元中学读到的可能性很小,而广州实验中学(初高中90个班),网上说是今年10月动工,大陈上次去还没有看到,按正常来讲是会建的,很大机会初中部是分配在广州实验中学。实验中学高中部就要考试的了,高中部就是面向全市招生。除此之外,南洋华中学校(小学到高中,私立)在建。
大陈在现场拍摄到的南洋华中学校,在施工中
2、医疗配套:有1三甲医院+3专科医院。专科医院(泰和诚肿瘤医院、皇家丽肿瘤医院、中山大学肿瘤医院)都在南起步区 何棠下站的北侧,三甲医院(知识城南方医院)在北面的九龙新城。这些医院目前都还在建设中,值得一提的是三甲的知识城南方医院,总建筑面积约15万平方米,是黄埔区另一家三甲医院岭南医院的一倍多(总建筑面积9.2万平方米)。项目建成后有望成为知识城建设规模最大的三甲综合医院。
大陈实拍的皇家丽肿瘤医院,已封顶
3、商业配套:目前就近的有万科三期的商业,但三期的商业还没起来,知识城首个邻里中心也即将12月开业,缤纷城也即将于12月底开业也会为商业配套增色不少。
4、交通配套:
知识城的位置是黄埔区相对距离珠江新城相对较远的,开车距离需要50分钟,45公里
a、快速路:通过九龙大道连接广河高速、广汕公路,再接驳华南快速干线
b、双地铁交通:靠近的是地铁14号线支线(何棠下站。2.2公里),4站接驳14号线、21号线,2019年实现6站地铁到天河,但五期要加上步行到地铁的时间哈
c、双轨道路网:规划及在建的城轨有2条,第1条是东部山水新城干线(作为知识城、科学城、增城的轨道交通干线);第2条是目前在建连通粤港澳大湾区的新白广城际轨道
d、多公交线路:也是去到何棠下地铁旁,有何棠下地铁公交站,目前有6条公交线,区域内11条轨道交通、4大交通高速、5大快速路
图片来自保利拾光年区位图,仅供参考
(4)户型优势
有人说,万科始终最懂刚需,在这里,我想说,拾光年的户型设计也想得刚需的心,
楼栋布局,首推1号楼和2号楼
62平方户型
62平方户型,这个大陈预估总价在130万起,因为目前开发商宣传的就是13万起的分期,也就是给10%的首付,这个户型据销售说也将会单价是最贵的户型,预计62平方的价格区间在20900-22000之间。这个户型做两房,没什么特别可以挑剔,单边位,小面积,南向的价格应该是最贵的。
77平方三房
相比于幸福誉在卖的五期C区的75平来看,大了两个平方,户型设计方正合理,1.8米的宽景阳台是亮点,喜欢大阳台的估计会比较喜欢。
85平方是竖厅设计,相比于万科87平方是做横厅,看个人喜欢,竖厅的私密性会比较好,横厅的开间比较大,采光面大,当然幸福誉的85个人感觉是要比98平方的私密性要好的,1.8米开间的大阳台,这是一个特色
93平方户型图
93平方是横厅设计,但是在中间位,刚好在两栋楼之间,典型的夹心饼干,所以采光肯定相对较差。但相比于万科幸福誉98平方做四房,户型更小,入手门槛更低。
装修细节上面,这是大陈要点赞的,厨房凉霸、洗手间助力扶手、入户玄关柜作为交标这是值得赞赏的
(5)不利因素
对于萝岗居民来说,在兴丰填埋场附近居住的居民来说,已经深受其害,大陈是住在新塘,陈家林以前的填埋场没关闭前对于翡翠绿洲的业主也是一样痛苦,当然知识城距离填埋场直线距离有超过9公里,影响不大。福山垃圾焚烧场距离万科幸福誉五期直线距离是5.1公里,项目位于广州市黄埔区九龙镇福山村,是广州目前最大规模的固废循环处理园区。在广州夏天主要吹东南风,冬天主要吹西北风,福山垃圾填埋场位于知识城南生活区东北面,初步来看影响不会很大
(6)大陈个人建议单纯拿万科幸福誉五期和保利拾光年来比较的话,拾光年的位置稍逊色一些,具体看开盘的价格,而拾光年在产品打造上,装修细节会比幸福誉高一些,也推出了首付分期的政策,大陈看了有给到最长10个月的分期,这对于刚需购房者也是一个福音,总之有点小期待了,拭目以待吧!
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