新加坡房地产连续15个季度下滑
和2013年相比,目前已经跌了12%左右
买家心里有一个疑问:
是否还会继续下滑,还是有回暖迹象?
我们从三个方面分析下
新加坡土地出售情况
房地产界大佬的看法
销售情况如何
2017年政府土地出售情况
火爆的整体收购市场(Enbloc)
任何一个发展商都会想办法拿地,新加坡拿地主要有两个途径。
一是通过政府售地计划
(Government land sale)
另外一个是通过整体收购(Enboc)
直白的说就是从私人屋主买地,收购整体项目,然后给每个私人屋主相对应的赔偿金.
那么,哪些土地在出售呢?
1. 24家发展商“争购”道德路私宅地段
于道德路(Toh Tuck Road)的一幅私宅地段吸引24方激烈竞标,竞标者数目和出价都远高于预期,马来西亚一发展商以800元每平方英尺的价格拿下这块99年地契的私宅用地
-----引用联合早报11/04/2017
2. 淡滨尼10道私宅地段竞标
九方出手城市发展出价最高
该地段最终被城市发展标到,每平方英尺565元,本轮最高竞标价比两年前高出17.2%,显示发展商对市场的信心
-----引用联合早报26/04/2017
3. 15方竞标兀里巷地段 最高价超过7亿
比达达利兀里巷(Woodleigh Lane)私宅地段昨天招标截止,共吸引15方竞标,竞标结果异常激烈,最高竞标价7亿零70万元,相当于容积率每平方英尺1110元,与第二高竞标价相差仅0.8%
分析师认为,竞标结果激烈,除了反映发展商对地皮的强劲需求,也显示它们看好该地段位置优越,具有强大发展潜能。
兀里巷地段是第二幅位于比达达利组屋区的私宅地段。此前,该地区推出的一幅综合发展项目地段,吸引共12方人马进场,最后由新加坡报业控股和日本鹿岛建设合资的公司以11亿3200万元标中,相当于容积率每平方英尺1181元。
-----引用联合早报12/07/2017
以兀里巷(Woodleigh Lane)第一幅地段预计成本价在每平方英尺1800元。第二幅位于比达达利组屋区的私宅地段预计成本价在每平方英尺1900元, 琳达以购买1076平方英尺/100平方米,就按照成本价每平方英尺1900元计算,价格约204.4万。
在紫线兀里地铁站的地段居然标价达到每平方英尺1110-1191元,个人觉得主要是由于是属于商场加住宅的综合项目,吸引很多发展商有兴趣参与竞标,市场反应热烈也在意料之中,发展商敢于出高价参与竞标.
4. 实龙岗北1道私宅地段招标截止
吉宝与永泰携手
出价4亿4628万元最高
标价最高的联营公司由吉宝置业旗下的Corson和永泰控股旗下的Wingjoy控股组成,标价相等于每平方英尺容积率约965元。星狮地产(FCL)以4亿1870万元排在第二位,比最高标价低6.2%。
戴玉祥产业研究部东南亚区域主管李乃佳认为,该地段附近的比达达利组屋区(Bidadari Estate)相信能带动该区的发展。
“从组屋提升到公寓的附近居民
会对新项目很感兴趣
尤其是年轻家庭
因为该地段离乐赛学校不到一公里。”
他预计新项目的售价为每平方英尺1500元至1600元
这么多的竞标者买土地
无疑是对未来新加坡房地产市场的信心
看涨新加坡房地产
由于政府目前减少土地出售计划
但开发商还是会需要购买土地
就会转向收购市场
也就是国内说的拆迁
拆迁的热潮
如果成功整体收购整个项目,发展商会补偿每位业主相对应的赔偿款/拆迁款
比如这几个例子
靠近友诺士的Eunosville以7.65亿整体出售成功,预计打造1399个单位,土地成本约每平方英尺909元。
在后港一带的Rio casa中等入息公寓以5.75亿整体出售成功
靠近淡滨尼的Tampines Courts中等入息公寓整体出售成功,以价格9.7亿售出,由本地开发商森联集团成功标到,预计土地成本为每平方英尺665元.
我来举个例子说明下
如果一块住宅用地的成本为
每平方英尺$1000元
一般公寓的建筑成本在
每平方英尺400~500元
这样的话,
土地成本加建筑成本最低1400元
如果想购买
100平方米/1076平方英尺的房子
成本价格为150万新币
还没包括银行融资成本
项目推广费,发展商的盈利部分等
土地成本很大一部分决定发展商项目开盘后定价,如果碰上行情不好时候,发展商拿地成本低,等该地放出来销售时定价自然就会相对低。
反之,碰上发展商以高于市场价格标地时,项目开盘时价格自然就高。就如面粉价格决定面包的价格,现在市面还有一些项目在发展商以前拿地时价格是相对合理的,个人觉得是值得购买的
那么,现在是买房的时机吗?
新加坡最大的发展商凯德置地/CapitaLand首席执行官林明彦说:
新加坡住宅市场可能已经走出谷底,很多投资客觉得新加坡房产价格相比香港,伦敦,和澳洲城市如悉尼,墨尔本很有优势
房产销售交易量明显提高和
近几个月来价格下跌幅度明显放缓
(引用自海峡时报)
新加坡大型发展商城市发展CDL执行主席郭令明说:
市场明显好转,公司旗下项目销量增加
连高端项目销售不错
如格美华庭(Gramercy Park)热销
(引用自海峡时报)
根据市区重建局URA数据显示,从2017年前7个月交易量数据可以看出,
发展商和转售市场在前7个月共计卖出10565个住宅单位,相比2016年同时期的销量6785个住宅单位,增幅高达56%,可见市场明显好转,买家纷纷进场购买自己需要的房子,大家好奇的是,到底是哪些人在购买房子呢?
从下图可以看出,72%购买者为新加坡人,15%为新加坡PR持有者,6%为外国人,还有6%购买者是以公司名义.
来分析下外国买家部分,请参考下图,主要是中国人,马来西亚人和印度尼西亚人。
其中中国买家在过去几年(2013-2017)比例保持稳定在29-30%,马来西亚从2013年的26%降低到2017年上半年21%,印度尼西亚人购买比例有所减少,从2013年的17%降低到2017年上半年的11%
分析总结
由于政府的几轮的房地产降温措施,自从2013年连续15个季度价格下跌以来,房价下跌12%左右
现在房地产市场明显好转, 2017年有可能是个转折点。
在今年政府售地计划中,由于发展商疯狂参与土地竞标,土地标价节节升高,有块地甚至有24家发展商同时参与竞标,项目整体收购市场也进入热潮,可以显示出发展商对市场好转有强大信心,希望标地以增加土地库存。房地产界的大佬都表示市场明显好转,通过上文各方面数据分析和专家的判断
预计明年的房价很大可能会涨价,现在是2017年下半年最后几个月是进入市场的好时机
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